一個(gè)幽靈，看空的幽靈，在樓市游蕩。

　　從10月末到11月中旬，一股關(guān)于“房地產(chǎn)上市企業(yè)有爆發(fā)三角債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”的傳言屢被提及。理由是：上市房企的應(yīng)收賬款出現(xiàn)大幅增加，與此同時(shí)，在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方面，上市房企收款難度增加表現(xiàn)得更為突出。

　　其中，多家上市房企由于該周轉(zhuǎn)率下降幅度最大而被點(diǎn)名:廣宇集團(tuán)（002133）（002133.SZ）、多倫股份（600696）（600696.SH）、遼通化工（000059）（000059.SZ）、光華控股（000546）（000546.SZ）和渝開(kāi)發(fā)（000514）（000514.SZ）。

　　上述觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，公司收賬的周期愈短，壞賬愈少。三季報(bào)的表現(xiàn)，表面上看是公司收賬周期變長(zhǎng)，但可以看出房企在受到嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，房企本身的上下游產(chǎn)業(yè)鏈也受到了影響，支付貨款出現(xiàn)了延遲。如果這一情況持續(xù)到明年中期，房企的“三角債”必然會(huì)形成氣候。而和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的水泥、鋼鐵行業(yè)也會(huì)受到牽連。

　　甚至有證券研究機(jī)構(gòu)稱，“應(yīng)收賬款的增加是由于在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，公司的銷售回款受阻所致。”

　　不過(guò)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者就此進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管一些上市房企的應(yīng)收賬款出現(xiàn)上升，但其形成的原因卻與主營(yíng)業(yè)務(wù)基本沒(méi)有關(guān)系。與此同時(shí)，房企所增加的這區(qū)區(qū)數(shù)億甚至不足千萬(wàn)的應(yīng)收賬款根本不會(huì)對(duì)上市房企的經(jīng)營(yíng)以及資金鏈帶來(lái)麻煩。因?yàn)槎呦嗑嗌踹h(yuǎn)。

　　有報(bào)道曾以萬(wàn)科A（000002）（000002.SZ）為例稱，其今年前三季度的營(yíng)業(yè)收入293.08億元，同比增長(zhǎng)30.96%。而實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)只有35.83億元，同比增幅僅為8.53%。但該公司應(yīng)收賬款同比卻飛速上升，今年1—9月份，該公司應(yīng)收賬款為9.95億元，雖然環(huán)比有所下降，不過(guò)與去年同期的1.93億 元相比，增長(zhǎng)幅度達(dá)到416.83%。

　　11月21日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》致電萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)辦公室投資者關(guān)系部，對(duì)方就此置評(píng)稱：“今年三季度的應(yīng)收賬款相比2010年底的數(shù)據(jù)下降了。而且應(yīng)收賬款只是公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中因正常業(yè)務(wù)往來(lái)而形成的小額賬款。萬(wàn)科今年平均每月都能實(shí)現(xiàn)上百億的銷售收入。而應(yīng)收賬款只有9億元左右，這根本不會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生任何影響。”

　　記者在萬(wàn)科A財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2010年萬(wàn)科A的應(yīng)收賬款為15.94億元。而2010年年報(bào)附注則標(biāo)注了“應(yīng)收賬款金額前五名”的具體情況。該排名分別為上海浦東新區(qū)人民政府、上海七寶鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室以及三位自然人。在其他期的報(bào)表附注中，應(yīng)收賬款的內(nèi)容有“待收房款和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等”。

　　一位券商分析師就此向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者置評(píng)稱：“一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款都是由于非主營(yíng)業(yè)務(wù)往來(lái)而產(chǎn)生的資金往來(lái)。比如物業(yè)中心的管理費(fèi)用等。而且，根本不能以應(yīng)收賬款增加來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)有爆發(fā)三角債的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　一家赴港上市房企的高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“開(kāi)發(fā)商的銷售回款一并歸入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而不是應(yīng)收賬款。上市房企的應(yīng)收賬款大部分是物業(yè)費(fèi)、車位租賃費(fèi)以及房屋出租資金等。該款項(xiàng)與銷售住宅產(chǎn)品的資金沒(méi)有直接關(guān)系。”

　　應(yīng)收賬款在上市房企總資產(chǎn)中的比例也微乎其微，這更能說(shuō)明該款項(xiàng)的“渺小”。以萬(wàn)科A為例，在今年三季報(bào)中應(yīng)收賬款與總資產(chǎn)的比例僅為0.3514%，不足1%。

　　中國(guó)聯(lián)合鋼鐵網(wǎng)分析師胡正武對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)：“房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問(wèn)題拖欠鋼鐵銷售企業(yè)貨款的債務(wù)案例非常個(gè)別。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，‘扎款’（建材商向開(kāi)發(fā)商賒銷或墊資）的現(xiàn)象一直長(zhǎng)期存在。即便現(xiàn)在，這種情況也未在行業(yè)中形成明顯的債務(wù)規(guī)模。而且鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)并不與開(kāi)發(fā)商直接交易，而是由中間商來(lái)完成。因此即便有債務(wù)，也不會(huì)傳遞到鋼鐵行業(yè)中來(lái)。”

　　包括鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)的證券分析師在不同的研究報(bào)告中顯示，房地產(chǎn)調(diào)控只是對(duì)上游行業(yè)的訂單數(shù)量產(chǎn)生影響，但并未造成明顯的債務(wù)問(wèn)題。

　　上述上市房企財(cái)務(wù)經(jīng)理認(rèn)為，上市房企盡管應(yīng)收賬款增加，不能說(shuō)明任何問(wèn)題；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，也不能說(shuō)明房地產(chǎn)存在債務(wù)以及三角債問(wèn)題。

　　早在2008年，棲霞建設(shè)（600533）（600533.SH）曾因某期應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為97218（次）遠(yuǎn)超幾大龍頭上市企業(yè)數(shù)倍而“聞名”。盡管一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高表明公司收賬速度快，壞賬損失少償債能力強(qiáng)。但事實(shí)上，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也有其適用范圍。

　　財(cái)務(wù)人士指出，在一些特殊的行業(yè)和公司中，指標(biāo)有可能偏離正確的方向： 第一是可以大量使用分期付款結(jié)算的行業(yè)；第二是季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的企業(yè)；第三是大量地使用現(xiàn)金結(jié)算的銷售；第四，年末大量銷售或年末銷售大幅度下降。而上述幾點(diǎn)均與房地產(chǎn)行業(yè)的特性相符合。

　　三角債一般是怎么形成的？

　?、?由于建設(shè)項(xiàng)目超概算嚴(yán)重，當(dāng)年投資計(jì)劃安排不足和自籌資金不落實(shí)，造成嚴(yán)重的固定資產(chǎn)投資缺口，形成對(duì)生產(chǎn)部門貨款和施工企業(yè)工程款的大量拖欠。

　?、?企業(yè)虧損嚴(yán)重，擠占了企業(yè)自有資金和銀行貸款，加劇了相互拖欠。

　?、?企業(yè)產(chǎn)品不適銷對(duì)路或根本無(wú)銷路，產(chǎn)品積壓，產(chǎn)成品資金上升，形成投入—產(chǎn)出—積壓—拖欠—再投入—再產(chǎn)出—再積壓—再拖欠，大生產(chǎn)大賠小生產(chǎn)小賠不生產(chǎn)也賠的惡性循環(huán)。