陳周錫

“賣還是不賣？我現(xiàn)在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴，在兩年時(shí)間里有如從天堂墜入地獄。

在這輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中，張鳴如今不但血本無歸，甚至還要欠上一屁股的債務(wù)。

在周邊朋友中，張鳴還算不錯(cuò)，至少還能撐著。他的幾個(gè)炒房朋友，幾千萬資產(chǎn)一夜之間被銀行、債權(quán)人瓜分，如今身無分文，有些不得不“跑路”。

多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國(guó)市場(chǎng)的“溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒。

以溫州為例，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財(cái)務(wù)成本，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。

八成炒房者資不抵債

2010年4月，張鳴以單價(jià)8.1萬多元/平方米，總價(jià)近3800萬元，一次性付款方式，預(yù)訂了溫州某樓盤一個(gè)建筑面積達(dá)400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬元購(gòu)房定金。

2010年下半年，“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米的全國(guó)地王。

其間，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開發(fā)商提出退房，并希望退回500萬元的購(gòu)房定金，但并未得到開發(fā)商允許。由于未一次性付清購(gòu)房款，開發(fā)商把張鳴告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商愿降價(jià)近700萬出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬元買下這排屋。

“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說，親戚朋友多以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來，也有從民間融資而來，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)。”

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī)，使得溫州房?jī)r(jià)大幅下滑。據(jù)溫州多位中介人士反映，目前溫州新房?jī)r(jià)格比2010年下半年房?jī)r(jià)最高位時(shí)，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對(duì)折。張鳴該排屋價(jià)格，也下降了三成以上。

張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個(gè)產(chǎn)權(quán)組合，再加上市場(chǎng)成交萎靡，2000萬都難以成交。張鳴說，就算2000萬元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬的購(gòu)房成本。“我現(xiàn)在不想賣房，賣掉也抵不上債務(wù)，反而大家涌過來要我還債，不賣還有個(gè)房子。”“如果當(dāng)時(shí)500萬定金不要了，我也就虧個(gè)500萬元，最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬元要好很多。”

張鳴說，他們所用的炒房資金，70%來自銀行或社會(huì)融資，現(xiàn)在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現(xiàn)在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。

“虧的多，賺的少?，F(xiàn)在，80%的人（炒房者）還套在里面，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退。”溫州資深炒房者陳先生認(rèn)為，融資比重過大，財(cái)務(wù)成本很高，盡管之前房?jī)r(jià)翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤(rùn)比較有限。

一旦套牢，房?jī)r(jià)下跌三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本，炒房者大多資不抵債。2010年，陳先生賣掉除杭州、溫州共兩套自住外的所有房產(chǎn)，帶上孩子、老婆移居杭州。

七成炒房資金來自借款

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房?jī)r(jià)先于全國(guó)開始飆漲，且一直持續(xù)到2010年底。其間，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài)，期房外加價(jià)幾百萬元司空見慣。

在2009~2010年這輪房?jī)r(jià)高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。溫州某中介部門主管謝先生認(rèn)為，企業(yè)主占比百分之三四十，專業(yè)炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風(fēng)者。

對(duì)此，多數(shù)炒家和中介人士說法不一，也難以給出詳細(xì)數(shù)據(jù)及比例，但有一點(diǎn)可以確定，企業(yè)主、專業(yè)炒家無疑是這輪炒房的“主力軍”。

高峰時(shí)，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來，盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控，但對(duì)溫州炒房者影響不是很大。張鳴說，以前房?jī)r(jià)比較低，一套房子交易少的賺一二十萬，多的賺三五十萬。

這與本世紀(jì)初，由媒體、中介等組織的“溫州炒房團(tuán)”，其成員組成已經(jīng)發(fā)生很大的變化。當(dāng)時(shí)，房?jī)r(jià)基數(shù)比較低，又加上銀行貸款比較寬松，大多握有幾十萬、上百萬元的溫州人，都會(huì)去全國(guó)各地買幾套房子，出現(xiàn)了“全民炒房”的盛況。

但真正的“分水嶺”出現(xiàn)在2010~2011年期間，“限購(gòu)令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。

由于房?jī)r(jià)快速上漲，炒房動(dòng)用資金量大，一般投資人已經(jīng)難以撬動(dòng)。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業(yè)、炒房者流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一位房產(chǎn)中介人士說，開發(fā)商高息融資建房，炒家高息借款炒房，已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密。

去年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。

在張鳴看來，企業(yè)主炒房，與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系。他說，自己以前辦企業(yè)，虧空得很厲害，“反正是搞什么企業(yè)都虧錢”。其中，高利率讓企業(yè)難以承受，某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業(yè)不可能把這個(gè)融資資金投入生產(chǎn)。

于是，把企業(yè)作為融資平臺(tái)，以此獲得大量銀行貸款，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)、高利貸等領(lǐng)域，溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無一不涉足了房地產(chǎn)開發(fā)，包括鞋革、服裝等知名企業(yè)。

參與人員之多，且融資比例之高，是近幾年溫州炒房者的主要特點(diǎn)。其中一些社會(huì)融資，來自房產(chǎn)抵押貸款等，現(xiàn)在炒家無力還本付息，房東只能背負(fù)沉重債務(wù)。

高比例融資，過度房產(chǎn)炒作，在房產(chǎn)調(diào)控、民間借貸危機(jī)中，溫州炒房者的恐懼隨之而來。

除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國(guó)各地買房，其中以杭州、上海等地為重點(diǎn)，其房源占比較大。張鳴說，一線城市房產(chǎn)調(diào)控，房產(chǎn)“剎車”，30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場(chǎng)；剩下來的一半炒房者，在房?jī)r(jià)下跌、融資成本重負(fù)下，變賣房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債。最后百分之二三十的炒房者，資金鏈估計(jì)也只能撐到今年年底。

“卷土重來”只是傳說

最近有傳言說，溫州炒房客卷土重來，深圳等沿海城市成看房熱門。“現(xiàn)在問題都解決不了，不可能去買房。”對(duì)此，張鳴、陳先生均認(rèn)為，這極有可能是開發(fā)商，借用溫州炒房客名義，人為炒作提振樓盤銷售信心。

對(duì)此，泰和房產(chǎn)總經(jīng)理林育、平安易居總經(jīng)理姜毅、哥倫布房產(chǎn)總經(jīng)理陳平等溫州營(yíng)銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控及溫州民間借貸危機(jī)等，對(duì)溫州炒房客打擊很大，所謂其卷土重來“炒作成分過大”。

多位一線中介人士向本報(bào)記者反映，最近幾個(gè)月，溫州房產(chǎn)交易量上升，主要為剛性需求和改善性需求，一般建筑面積在120平方米之內(nèi)。

日出房產(chǎn)中介小李說，他上半年已交易十多套中小戶型房子，沒有一套為投資買房。“小戶型房源稀缺，成交比較好，價(jià)格有所上漲。而大戶型房子扎堆，成交萎靡，價(jià)格在繼續(xù)下降。”

“現(xiàn)在去買房，我們有心也沒力。”張鳴說，目前溫州大多數(shù)炒房者被深套，沒有多余資金再去外地買房。多位炒家、房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者表示，現(xiàn)在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人，大多數(shù)為子女讀書、養(yǎng)老度假、經(jīng)商等剛性需求?；蛟S幾年后，這些房子在完成使命后會(huì)被賣掉，但他們并非以炒房為目的。

上述多位中介人士向本報(bào)記者反映，大量溫州炒房客已經(jīng)完全敗退，且三五年時(shí)間里很難恢復(fù)元?dú)狻?/p>

他們認(rèn)為，實(shí)體企業(yè)狀況不佳，上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn)，實(shí)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)動(dòng)力銳減；資金運(yùn)作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房?jī)r(jià)上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。

更關(guān)鍵的是，盡管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購(gòu)令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大跌或大漲，炒房者對(duì)房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不看好。