一位房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，這種“要現(xiàn)金流不要利潤”的定價策略有幾種可能：一是開發(fā)商急于回籠資金，二是打算在價格上“低開高走”、先賺人氣。另外也不排除品牌推廣上的考慮。

　　樓市風(fēng)云變幻，深陷其中的開發(fā)商也是窘態(tài)各異。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，繼有部分高樓板價項目成本價銷售后，昔日“地王”低于樓板價開盤促銷的案例首次出現(xiàn)。

　　上周末，位于嘉定新城安亭汽車城板塊的常發(fā)豪庭項目開盤“破發(fā)”，最低優(yōu)惠價“擊穿”樓板價——最低價11588元/平方米起，均價13000元/平方米。而在2009年底，江蘇常發(fā)地產(chǎn)“意氣風(fēng)發(fā)”拿下該地塊時，樓板價就已高達(dá)12076元/平方米。

　　“這樣的定價，等于賣一套虧一套。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在看到常發(fā)豪庭項目的定價時向《第一財經(jīng)日報》記者感慨，“這已經(jīng)不是面粉貴過面包，而是小麥貴過面包了。甚至不如整體轉(zhuǎn)讓，這樣還可以省去營銷費用。”

　　賣一套虧一套

　　2009年底，樓市調(diào)控就已初顯端倪，但開發(fā)商們?nèi)栽?ldquo;瘋狂搶地”。

　　當(dāng)年12月18日，嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊公開出讓，出讓面積41863.6平方米，容積率1.8，共有15家企業(yè)參與競買，最終，江蘇常發(fā)地產(chǎn)以9.1億元的拿下該地塊，折合樓板價12076元/平方米，溢價率達(dá)到425%，超越一周前由浙江綠城集團(tuán)競買唐鎮(zhèn)土地時創(chuàng)下的379%溢價率紀(jì)錄。

　　顯然，彼時“一擲千金”的常發(fā)地產(chǎn)并沒有料到，此輪調(diào)控來得如此兇猛。

　　8月12日，位于嘉定新城希望路上的常發(fā)豪庭首次開盤，據(jù)銷售人員介紹，該項目本次推出了155套房源，以54~168平方米的毛坯房為主。一位開盤當(dāng)日到過售樓處的人士對記者表示，當(dāng)天現(xiàn)場人氣很高，首日去化率在五成以上。

　　一位售樓人員則對記者稱，“優(yōu)惠后的均價在13000元/平方米左右，部分低樓層房源的價格確實在11000元~12000元/平方米，但早就遭到購房者排隊瘋搶。”

　　不過，截至記者發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)還沒有該項目的成交記錄。不過，該網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，此項目共取得兩張預(yù)售證，總計推出532套房源，網(wǎng)上備案價格在12700元~22100元/平方米，報價可浮動幅度為-20%。

　　同策咨詢研究中心主任張宏偉給記者算了一筆賬，“以樓板價12000元/平方米計算，加上建筑、財務(wù)、營銷等成本約6000元/平方米，這個項目售價至少18000元以上才有利潤可言。”

　　可見，即使該樓盤按備案價格出售，也很難擺脫“賣一套虧一套”的命運。

　　張宏偉認(rèn)為，532套房源中拿出155套進(jìn)行虧本銷售，這個比例已經(jīng)不低了，即使后期提價，整體項目能夠保本就很不錯了。“采用這種極端的銷售手段，不排除開發(fā)商在資金鏈方面存在一些問題。”他分析稱。

　　一位房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，這種“要現(xiàn)金流不要利潤”的定價策略有幾種可能：一是開發(fā)商急于回籠資金，二是打算在價格上“低開高走”、先賺人氣。另外，該項目是常發(fā)地產(chǎn)在上海的首個項目，開發(fā)商可能處于品牌推廣上的考慮。

　　該項目所在的嘉定新城板塊，類似精裝修房源的售價在15000元/平方米左右，這也使得該項目的價格優(yōu)勢不能完全凸顯出來。此外，該項目靠近軌交11號線的變電站，這在某種程度上給項目的定價帶來一定負(fù)面影響。

　　地王后遺癥顯現(xiàn)

　　公開資料顯示，常發(fā)地產(chǎn)隸屬于江蘇常發(fā)集團(tuán)。常發(fā)集團(tuán)共有農(nóng)裝、制冷、地產(chǎn)三塊業(yè)務(wù)，其中制冷業(yè)務(wù)已經(jīng)在深交所上市。2003年，常發(fā)集團(tuán)成立江蘇常發(fā)置業(yè)有限公司，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　本報記者獲得的一份《常發(fā)地產(chǎn)嘉定新城項目前期定位報告》顯示，常發(fā)地產(chǎn)首次進(jìn)入上海，常發(fā)豪庭項目肩負(fù)著品牌形象的塑造和利潤創(chuàng)造的雙重使命。

　　撰寫上述報告的滬上某知名房產(chǎn)咨詢公司認(rèn)為，2009年嘉定地價持續(xù)升溫，樓板價已在12000元/平方米以上，而各大開發(fā)商近年來在嘉定早已有了一定的土地儲備，前期拿地樓板價僅在2000元/平方米左右，攤低了整體成本，其后續(xù)開發(fā)及操作有較大靈活性。“常發(fā)豪庭為嘉定新城地王項目，相比其他開發(fā)商，操作性上存在較大劣勢。”

　　同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，嘉定區(qū)的商品住宅成交價在13000元~16000元/平方米，常發(fā)豪庭所在的安亭汽車城板塊的成交均價僅11683元/平方米，但2009年底，嘉定區(qū)的樓盤均價已在12000元/平方米左右。

　　顯然，房價上漲勢頭被嚴(yán)厲調(diào)控“掐斷”后，“地王”項目的命運顯得岌岌可危。

　　去年年底，嘉定南翔新城公館項目以近成本價甩賣100套房源，原27000元/平方米的售價直降至19000元/平方米，而項目開發(fā)商江蘇新城地產(chǎn)拿地時樓面地價已高達(dá)13199元/平方米。同樣，備受關(guān)注的“長風(fēng)地王”項目中海紫御豪庭于今年5月貼近成本價入市；招商地產(chǎn)與萬科打造的“廣富林地王”佘山瓏原也在此前“六折起售”。

　　按照兩年的建設(shè)周期計算，開發(fā)商在2009年土地市場最為瘋狂時拿下的項目將陸續(xù)“上市”。

　　一位開發(fā)商代表對記者表示，在調(diào)控背景下，如果資金鏈沒有問題，延長開發(fā)周期是“地王”項目慣用的手段，但若開發(fā)商資金鏈緊張，那就只能“割肉求生”了。