7月10日，北京海淀萬(wàn)柳一塊面積3.9萬(wàn)平方米的土地，以26.3億元的最高上限價(jià)格成交。由于這一項(xiàng)目配建了16400平方米回遷房，該地塊樓面地價(jià)達(dá)到了4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了全國(guó)住宅單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　這一重量級(jí)地王出現(xiàn)，引起了業(yè)界的討論：如此高的單價(jià)，未來(lái)開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品將以怎樣的定價(jià)推向市場(chǎng)？同時(shí)，在此前誕生的地王也再次回歸人們的視線。這些地王項(xiàng)目現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日在北京、上海、廣州三地進(jìn)行了調(diào)查。

　　/北京/

　　逆市奪萬(wàn)柳地王 中赫置地欲復(fù)制“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”？

　　7月10日，北京海淀萬(wàn)柳一塊面積3.9萬(wàn)平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬(wàn)科全程未舉牌的情況下，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及326輪回購(gòu)面積博弈之后，終被民企中赫置地投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中赫置地）摘得。中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、40.9%的溢價(jià)率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，扣除海淀區(qū)政府回購(gòu)的面積之后，該地塊樓面地價(jià)約為4.29萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授魯桂華曾為萬(wàn)柳項(xiàng)目的定價(jià)算了一筆賬：如果售價(jià)達(dá)10萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于未來(lái)70年間每月支付8.3萬(wàn)元租金或一次性支付1000萬(wàn)元租一套100平方米的住房。

　　北京中原市場(chǎng)研究部張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示：2009年5月起至今，北京溢價(jià)率超100%且已開(kāi)盤(pán)的19個(gè)“地王級(jí)”項(xiàng)目，累計(jì)銷(xiāo)售額僅446.46億元，尚未達(dá)到土地出讓金總和468.76億元。

　　不僅項(xiàng)目的“錢(qián)途”不明朗，作為黑馬的中赫置地是否有足夠的資金買(mǎi)地，也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。公開(kāi)資料顯示，中赫置地是中赫集團(tuán)的全資子公司，其在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名并不靠前，也不算知名。不過(guò)，中赫置地開(kāi)發(fā)的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院項(xiàng)目因“京城第一高價(jià)樓盤(pán)”而備受關(guān)注。

　　中赫已有高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)

　　事實(shí)上，在參與角逐萬(wàn)柳地塊的開(kāi)發(fā)商中，華僑城、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、招商、中冶、中化方興、萬(wàn)科、中建和九龍倉(cāng)聯(lián)合體等企業(yè)規(guī)模都大出中赫置地許多。

　　曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內(nèi)人士于凌罡在萬(wàn)柳地王成交的第一時(shí)間曾在博客發(fā)出這樣的質(zhì)疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，兩年后，萬(wàn)柳地塊的直接得房成本，就已經(jīng)是33億元，再考慮10%的其他成本（稅費(fèi)和管理），合計(jì)36.466億元，每平方米不賣(mài)到59450元，開(kāi)發(fā)商就是賠本賺吆喝。他給中赫置地設(shè)定的負(fù)債率是80%。

　　然而，中赫置地似乎并不缺錢(qián)。來(lái)自北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該公司開(kāi)發(fā)的兩大項(xiàng)目“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院”和“北緯40°”的銷(xiāo)售總額達(dá)到56.6億元。記者通過(guò)北京市住建委網(wǎng)站上查詢(xún)到，中赫置地“釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院”和“北緯40°”兩個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有未售房源抵押。一般情況下，缺錢(qián)的地產(chǎn)公司總是會(huì)把旗下已建成物業(yè)的未售房盡可能抵押給銀行，以換取足夠的資金。這意味著中赫置地開(kāi)發(fā)中柳地塊所需要的銀行貸款并沒(méi)有他想象中那么高。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示，參與萬(wàn)柳地塊拍賣(mài)的企業(yè)對(duì)于“地王”都有自己的判斷，各房企對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力，銷(xiāo)售預(yù)期不一樣。中赫置地因?yàn)橛辛酸烎~(yú)臺(tái)7號(hào)院的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更注重樓盤(pán)品質(zhì)與價(jià)格；別的競(jìng)拍企業(yè)同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)，更注重銷(xiāo)售速度與資金回流。

　　對(duì)中赫置地來(lái)說(shuō)，更為有利的是，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多并沒(méi)有開(kāi)發(fā)10萬(wàn)元/平方米單價(jià)高端住宅的經(jīng)驗(yàn)。在上市的兩年多里，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤(pán)的光環(huán)中，根據(jù)北京市住建委的歷史數(shù)據(jù)，2009年8月18日，開(kāi)盤(pán)不到一個(gè)月的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，總計(jì)售出房屋23套，成交均價(jià)高達(dá)7.28萬(wàn)元/平方米。

　　隨后，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院售價(jià)屢創(chuàng)新高，連續(xù)5個(gè)季度穩(wěn)居京城第一。2010年二季度，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院成交均價(jià)突破10萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10.94萬(wàn)元/平方米，比2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)上漲50%，而周邊樓盤(pán)價(jià)格一般在4萬(wàn)元/平方米左右。而從7萬(wàn)多元/平方米漲至30萬(wàn)元/平方米，僅用了不到兩年時(shí)間。

　　周邊二手房最高超8萬(wàn)元

　　事實(shí)上，如果不是因?yàn)橹虚g的一些變故，中赫置地絕不可能以?xún)H4萬(wàn)元/平方米出頭的價(jià)格奪得上述地塊。

　　7月10日，人民日?qǐng)?bào)的文章稱(chēng)，央企應(yīng)推動(dòng)樓市健康發(fā)展。頻繁參與“地王”爭(zhēng)奪，可能被市場(chǎng)解讀為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號(hào)，影響整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的大局，甚至明確告誡央企：“調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與"地王"爭(zhēng)奪恐怕并不合時(shí)宜。”

　　或許受此影響，央企保利地產(chǎn)在萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍前發(fā)布聲明稱(chēng)，接公司大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣(mài)。

　　保利臨時(shí)退出，五家央企都成了“打醬油”走過(guò)場(chǎng)的配角招商地產(chǎn)、萬(wàn)科和中建九龍倉(cāng)聯(lián)合體全程均未舉牌，華僑城和中冶僅各舉牌一次，央企中只有中化方興參與了競(jìng)回購(gòu)房面積的第二階段，全程舉牌也不過(guò)十?dāng)?shù)次。央企的退出無(wú)疑為中赫置地奪魁制造了最大的機(jī)會(huì)。

　　7月10日下午16點(diǎn)26分拍賣(mài)進(jìn)入高潮，回購(gòu)房面積競(jìng)拍階段：起始面積100平方米；經(jīng)202輪競(jìng)拍，融創(chuàng)報(bào)出10000平方米；數(shù)輪拼搶后，中赫以16400平方米競(jìng)得，龍湖則止步于7150平方米。

　　事實(shí)上，在于凌罡質(zhì)疑中赫置地的高價(jià)拿地時(shí)，熟悉一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的北京中原地產(chǎn)萬(wàn)泉新新分行的李林（化名）也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示“萬(wàn)柳地王開(kāi)盤(pán)后賣(mài)到10萬(wàn)/平方米不成問(wèn)題。”其理由是，7月份萬(wàn)柳地王周邊的二手房萬(wàn)城華府均價(jià)已達(dá)到85014元/平方米，碧水云天、萬(wàn)泉新新家園等項(xiàng)目也已經(jīng)賣(mài)出5萬(wàn)元/平方米以上。

　　萬(wàn)科副總裁毛大慶表示：這塊地是歷史遺留的產(chǎn)物，是稀缺的土地資源，萬(wàn)柳歷經(jīng)十?dāng)?shù)年的發(fā)展，已經(jīng)是市中區(qū)非常成熟的居住地。

　　/廣州/

　　開(kāi)盤(pán)22月亞運(yùn)城8400套房去化率超74%

　　頂著“全國(guó)最大總價(jià)地王”光環(huán)的廣州亞運(yùn)城自拿地之日起，就遭遇了各種質(zhì)疑。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年9月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，這個(gè)體量超過(guò)8400套的項(xiàng)目已經(jīng)售出6300余套，去化率超過(guò)74%。

　　去化率超74%

　　2009年12月，由碧桂園、富力和雅居樂(lè)3家開(kāi)發(fā)商為主的“民企聯(lián)合體”以255億元的天價(jià)拿下廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，“最大總價(jià)地王”由此誕生。

　　由于資金投入超過(guò)250億元，當(dāng)時(shí)外界的最大擔(dān)憂(yōu)是過(guò)高的拿地價(jià)格會(huì)抬高該項(xiàng)目的售價(jià)，從而影響銷(xiāo)售。

　　公開(kāi)資料顯示，廣州亞運(yùn)城總建筑面積438萬(wàn)平方米。根據(jù)總價(jià)和建筑面積計(jì)算，樓面地價(jià)為5822元/平方米。對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)離廣州市區(qū)的地塊來(lái)說(shuō)，已算高價(jià)。

　　2010年9月26日，廣州亞運(yùn)城開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日就遭遇瘋搶。近22個(gè)月過(guò)去，某網(wǎng)站房產(chǎn)監(jiān)控的截至今年7月16日的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)城首期累計(jì)已經(jīng)售出6303套。該項(xiàng)目總體量為8476套，目前去化率已經(jīng)達(dá)到74%。目前，該項(xiàng)目的均價(jià)約為11000元/平方米。

　　五大開(kāi)發(fā)商“平分”

　　“民企聯(lián)合體”拿下廣州亞運(yùn)城之后，該項(xiàng)目的運(yùn)作備受業(yè)界關(guān)注。

　　2010年6月底，先前拿地的3家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合公布中信地產(chǎn)和世茂地產(chǎn) “火線加盟”，開(kāi)發(fā)商增加到了5個(gè)。

　　業(yè)界的擔(dān)心并沒(méi)有停止。有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然幾大開(kāi)發(fā)商聯(lián)手能分?jǐn)傎Y金上的壓力與風(fēng)險(xiǎn)，但開(kāi)發(fā)商之間也是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，拿下廣州亞運(yùn)城之后，如何分工協(xié)作、利益如何分配等都是亟待解決的難題。

　　這個(gè)問(wèn)題之后得到了解答5家開(kāi)發(fā)商共同出資成立了一家名為廣州利合的公司，負(fù)責(zé)亞運(yùn)城項(xiàng)目的運(yùn)作。昨日，廣州利合副總經(jīng)理劉天宇在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，亞運(yùn)城的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，5個(gè)股東各投資20%成立了這家公司，由董事會(huì)負(fù)責(zé)決策，廣州利合獨(dú)立運(yùn)作。

　　合作開(kāi)發(fā)新模式

　　幾家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)，在近兩年樓市調(diào)控的大背景下漸成主流。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前，合作開(kāi)發(fā)一般分為兩種模式，一是共同出資共同開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行明確的分工，如一方負(fù)責(zé)住宅部分，一方負(fù)責(zé)商業(yè)部分；另一種模式則是類(lèi)似廣州亞運(yùn)城的模式，按照一定比例出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作。

　　從實(shí)際情況來(lái)看，在2009年，255億元對(duì)于碧桂園、雅居樂(lè)等5家開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都不是“小數(shù)目”，單獨(dú)運(yùn)作難度頗大，引入合作伙伴后，資金壓力大大降低。成立項(xiàng)目公司進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，操作上也更為便捷。

　　高力國(guó)際董事陳厚橋指出，廣州亞運(yùn)城在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上借鑒了現(xiàn)代企業(yè)的管理方式，對(duì)于資金投入大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑比“分工合作”更具優(yōu)勢(shì)。

　　/上海/

　　均價(jià)低于成本 迪士尼地王“貌虧實(shí)賺”？

　　不少“地王”被外界認(rèn)為將鐵定虧損，但不得不承認(rèn)，“地王”確實(shí)是房企促銷(xiāo)的有效手段之一。

　　2009年11月，在迪士尼落戶(hù)上海的消息公布后數(shù)小時(shí)，上海象嶼置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)象嶼地產(chǎn)）以11.9億元的總價(jià)奪得“浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03”地塊，樓板價(jià)達(dá)到14000元/平方米，被媒體稱(chēng)為“迪士尼地王”。

　　日前，在該地塊上，開(kāi)發(fā)商象嶼地產(chǎn)發(fā)展的“地王”項(xiàng)目象嶼鼎城，已于今年6月展開(kāi)銷(xiāo)售，成交均價(jià)為21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。

　　但有業(yè)內(nèi)人士表示，“這僅僅是一種策略，實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目是貌虧實(shí)賺。”

　　項(xiàng)目均價(jià)低于成本價(jià)2000元

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)建交委網(wǎng)站查詢(xún)到，象嶼鼎城的總投資額為20.5億元。上海市規(guī)土局信息顯示，A08-03地塊的出讓面積為56570平方米，容積率要求不大于1.5。以此計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目，最大建筑面積為84855平方米，每平方米（建筑面積）的平均投資額高達(dá)24159元。

　　日前，記者以購(gòu)房者身份致電象嶼鼎城售樓處詢(xún)問(wèn)時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員崔小姐表示，該項(xiàng)目一期公寓房的銷(xiāo)售均價(jià)在23000元/平方米。中房信數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)要更低6月成交均價(jià)僅為22229元/平方米，7月為21895元/平方米。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，象嶼鼎城在一個(gè)多月里已銷(xiāo)售了推出部分的58%以上。佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，最近30天（6月17日~7月16日）象嶼鼎城是上海市個(gè)案成交面積排名第四的樓盤(pán)。

　　經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米實(shí)際成交均價(jià)要低于成本價(jià)2000元左右。

　　為此，記者多次致電上海象嶼置業(yè)總機(jī)，但一直處于忙音或無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。

　　分析師：“拉高拍低”轉(zhuǎn)移樓板價(jià)

　　中房信分析師薛建雄表示，象嶼鼎城表面上是“虧本運(yùn)營(yíng)”，但實(shí)際上是通過(guò)“拉高拍低”的方式平衡利潤(rùn)率，目前售價(jià)低于平均投資成本僅僅是表面現(xiàn)象。

　　薛建雄解釋道，所謂的“拉高拍低”是指通過(guò)提高社區(qū)中公寓房源容積率，降低別墅房源的容積率，客觀上降低公寓部分的樓板價(jià)，提高別墅的樓板價(jià)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前象嶼鼎城共有復(fù)式房源32套，建筑面積5652.06平方米；聯(lián)排別墅4套，建筑面積771.76平方米；公寓234套，建筑面積26827.99平方米。

　　銷(xiāo)售員崔小姐表示，所謂的“復(fù)式”房源指的就是疊加別墅項(xiàng)目。該項(xiàng)目二期房源正處在蓄客階段，二期房源不但包含公寓，還有聯(lián)排和疊加別墅。象嶼地產(chǎn)的網(wǎng)站上的相關(guān)資料也顯示，象嶼鼎城別墅類(lèi)產(chǎn)品即將于7月上市。

　　薛建雄指出，按“拉高拍低”的方式來(lái)計(jì)算，該項(xiàng)目后期別墅的均價(jià)很可能在4萬(wàn)元/平方米左右，而相對(duì)一期而言，位置較好的二期公寓的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提升。

　　上述專(zhuān)家坦言，前期“低于成本價(jià)”入市的房源成為了吸引市場(chǎng)眼球的一種銷(xiāo)售手段，有利于蓄客，可謂一舉兩得。