有關(guān)擴大房產(chǎn)稅試點的消息近來一直流傳得甚囂塵上，牽動著購房者和開發(fā)商等各方的神經(jīng)。20日，有關(guān)房產(chǎn)稅擴大的傳聞終于有了權(quán)威消息。國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布了一則信息，披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會太高。

　　國土資源部網(wǎng)站發(fā)布的這一則消息稱，據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露，湖南、湖北兩個最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高。據(jù)悉，此次視點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。

　　國土部網(wǎng)站在發(fā)布這則信息時，也注明了其來源為昨日的中國國土資源報。該報為中央級行業(yè)類平面媒體，因此消息來源可說比較權(quán)威。而早在上周末，也有消息稱全國30多個省市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，為房產(chǎn)稅擴容做準備。而當(dāng)時也傳出2012年稅收政策改革工作重點之一便是在湖北和湖南兩省開展房產(chǎn)稅試點。

　　20日這則信息公布后被全國各地許多網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。有意思的是，可能意識到影響過于激烈，國土資源部網(wǎng)站在當(dāng)日下午6點左右便撤下了這則消息。不過業(yè)內(nèi)人士分析，“兩湖”將繼上海、重慶之后成為新的房產(chǎn)稅試點應(yīng)該是板上釘釘?shù)氖隆?br />
　　記者了解到，就在上周，媒體報道稱，全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，為開展非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點，提供技術(shù)儲備。

　　渝版房產(chǎn)稅

　　1、稅收征收對象

　　獨棟商品住宅，不管存量還是增量；個人新購高檔住房，高檔住房是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍房子；個人在重慶無戶籍、無工作和企業(yè)在重慶購買房，首套房不會收稅，多套房從第二套住房，即使是普通房子也要征。

　　2、征稅稅率

　　不管獨棟商品住宅還是高檔住房，均價3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

　　3、計稅依據(jù)

　　目前以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，三年、五年以后可能用其他評估方法。

　　4、計算標準

　　如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米。以戶計算，一戶一個人抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米。

　　專家點評：渝版房產(chǎn)稅針對的是高檔住宅，如別墅和獨棟公寓等等，按當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的話說，與90%的市民無關(guān)，因此并未納入算賬范圍。

　　滬版房產(chǎn)稅

　　上海版房產(chǎn)稅四要素：1、“起征點”為人均60平方米；2、稅率按房價高低分檔；3、“賣舊買新”可退稅；4、存量房一概不征。

　　據(jù)介紹，上海房產(chǎn)稅始自去年1月份，根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的規(guī)定，明確對居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積計算征收房產(chǎn)稅。

　　上海房產(chǎn)稅試點實行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。試點過程中應(yīng)稅住房計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納?！掇k法》中還規(guī)定了幾類可以退還房產(chǎn)稅的情況。

　　專家點評：與重慶版相比較，滬版方案的可操作性更強，今后有可能被拿來在南京“落地”。

　　兩湖版房產(chǎn)稅和滬渝版有什么區(qū)別？

　　兩湖版房產(chǎn)稅比滬渝版更具殺傷力

　　對于湖南和湖北正在制定的新版房產(chǎn)稅，南京業(yè)內(nèi)專家認為其殺傷力毫無疑問比現(xiàn)行滬渝版更大，而且對近期和遠期樓市都將產(chǎn)生下行壓力。不過，房產(chǎn)稅也不是萬能藥，不可能單靠這一個稅種解決國內(nèi)樓市的所有問題。

　　不同點1 已購二套房也需征稅，稅率不會太高

　　此前已經(jīng)開始試點的上海和重慶兩地房產(chǎn)稅，雖然版本各有不同，但是基本上均以滿足一定條件的新購住宅進行征收對象，重慶版中唯一存在征收存量住宅稅費的條款還僅限于獨棟別墅。而根據(jù)此次湖南湖北正在制定的新版房產(chǎn)稅內(nèi)容，個人已購的第二套存量房都需要征稅。另外，國土資源報的報道中還點出這一類房源征收的稅率不會太高。

　　不論稅率高低，對已購存量二套房也征稅是未來房產(chǎn)稅稅基放寬的證明。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，寬稅基意味著征稅范圍的擴大。作為一個旨在控制投機行為的稅種，大的征收范圍才能產(chǎn)生全面性作用，不然就會流于形式，無助于市場調(diào)控。當(dāng)然，大的征收范圍意味著許多普通老百姓也將成為征收對象，如何避免造成自住性誤傷，可以參照目前國外普遍采用的累進制稅率解決。例如美國許多州縣的房產(chǎn)稅是以總價的高低不同按照0.5%-1.5%不等的稅率來計算。而且現(xiàn)行的滬渝版房產(chǎn)稅中也采用了一定累進制稅率的內(nèi)容。

　　不同點2 計稅依據(jù)由房產(chǎn)原值改為市場評估價

　　在上海和重慶兩地已推行的房產(chǎn)稅中，由于基本上都是針對新購房征稅，因此計稅依據(jù)也是新購房的交易價格。不過在“兩湖”版的房產(chǎn)稅中，這一依據(jù)將改為市場評估價。這就是說，一個居民幾年前買的第二套住房在征稅時，不是按照當(dāng)初的低價格作依據(jù)，而是按現(xiàn)在的市場價計算。

　　吳翔華表示，這一點也是遵從了目前國外房產(chǎn)稅的通行做法，也就是稅率是一定的，而稅基則是按照該房產(chǎn)的浮動市值為基礎(chǔ)。同一套房產(chǎn)，今年的房價漲了所征稅額就高，明年房價跌了所征稅額就低。這樣稅基隨市場行情不斷變化，更有利于發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控投機需求及收入分配差距的作用，在房產(chǎn)增值同時收到相應(yīng)社會回報，以改善環(huán)境、教育及交通等社會其他方面。“按照目前南京及全國各地房產(chǎn)交易系統(tǒng)的水平，評估出較為準確的市場價沒有任何技術(shù)問題。”吳翔華還說道，這也為按市場價征稅奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

　　專家解析

　　新版本更有利于擠出投機者，對樓市有下壓作用

　　新版“兩湖”房產(chǎn)稅比現(xiàn)行滬渝版要嚴厲很多，其殺傷力主要是會產(chǎn)生更大的“擠出效應(yīng)”——即減少房地產(chǎn)市場的空置率和投機者。長期來看，將有助于平抑供需矛盾，使住房進一步回歸消費屬性，讓買房人更加理性。此外，這對于房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展也有好處，投資性的減弱，必然導(dǎo)致更多非專業(yè)性企業(yè)離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域。

　　不過，這種擠出效應(yīng)的效果究竟有多大，與房產(chǎn)稅稅率的高低水平有關(guān)。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任、天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，在看到房產(chǎn)稅積極作用的同時，也不能對其抑制投機的作用估計過高。在土地財政沒有改變的前提下，單靠這一個稅種徹底改變房地產(chǎn)大局的想法并不現(xiàn)實。此外在征收過程中還會有許多問題和挑戰(zhàn)需要解決，例如，投資者可能通過一定手段過戶房子給親戚來規(guī)避房產(chǎn)稅；非住宅市場若不同時征稅可能面臨更大的投資泡沫等。如何在避免誤傷自住的同時解決這些問題，實現(xiàn)精準打擊，需要更多的輔助措施。

　　不論今后新版房產(chǎn)稅實行后的效果如何，目前這則消息的傳出，一定會對當(dāng)前樓市產(chǎn)生或多或少的負面影響。吳翔華認為，在近兩個月全國大中城市房價普遍止跌回漲的情況下，也不排除這是中央有意放出的風(fēng)聲。這則信息起碼說明了中央對調(diào)控房價的決心，表明擴大和推廣房產(chǎn)稅試點這項工作一直都在緊鑼密鼓的進行著。當(dāng)前有些不淡定的購房者及開發(fā)商在看到這則信息后可能會更加理性，選擇繼續(xù)觀望和暫不漲價。

　　此外，如果以目前價格無法獲利，一些手中有囤房的投機者在預(yù)見到新版房產(chǎn)稅來臨的情況下，可能會將空置房源租出去以抵消未來的房產(chǎn)稅，租賃房源的增多也可能會導(dǎo)致房屋租賃價格出現(xiàn)一定程度的平抑或下滑。

　　算筆賬

　　如果這3個版本在南京落地分別要繳多少稅？

　　如果這3個版本的房產(chǎn)稅在南京落地，分別要繳多少稅呢，記者也特地算了筆賬。（注：“兩湖版”房產(chǎn)稅稅率尚未明確，為方便計算，暫時按0.1%計算）

　　假設(shè)一個普通的三口之家在南京買房，按去年全市新建商品住房的平均售價13000元/平方米計算，他們可能會遇到下面幾種情況：

　　1、該家庭原有一套60平方米的老房子，在河西新購一套100平方米的住房，單價15000元/平方米。

　　兩套房產(chǎn)加起來的總面積是160平方米，人均53.3平方米，未超過60平方米，因此按上海版該套房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。按重慶版也不用繳稅，按兩湖版應(yīng)納稅額為150萬元的0.1%，即1500元。

　　2、該家庭原有住房為60平方米，在江寧新購一套140平方米的精裝公寓，單價13000元/平方米。

　　兩套房產(chǎn)相加有200平方米，人均66.7平方米，超過了人均60平方米的免征標準，因此按上海版要對超過部分征稅；但其房價未超過去年全市新建商品住房平均售價的2倍，所以實際繳稅額為：（140平方米+60平方米-60平方米×3）×13000元/平方米×0.7×0.4%=728元。重慶版同樣不用繳稅，而兩湖版則要繳納1820元的房產(chǎn)稅。

　　3、該家庭原有150平方米的房產(chǎn)，在城中又投資了一套70平方米的精裝公寓，單價35000元/平方米。

　　兩套房子相加220平方米，超過人均60平方米的免稅界線，而且新購房產(chǎn)的單價也超過去年全市新建商品住房平均售價13000元/平方米的2倍，適用稅率由0.4%改為0.6%，因此按上海版需要繳納：（150平方米+70平方米-60平方米×3）×35000元/平方米×0.7×0.6%=5880元。若按重慶版，由于新購房產(chǎn)的單價超過均價2倍，因此要征收0.5%的房產(chǎn)稅，即12250元。若按兩湖版，則要繳納2450元的房產(chǎn)稅。

　　4、該家庭原本在江北住著180平方米的大房子，又在板橋買了套90平方米的房子，單價9000元/平方米。

　　由于該家庭的原有人均住房面積已經(jīng)超過60平方米的標準，按上海版的標準，這套房子需按全部面積征收房產(chǎn)稅，具體稅額為：90平方米×9000元/平方米×0.7×0.4%=2268元。按重慶版無需繳稅，按兩湖版要繳納810元的房產(chǎn)稅。