2011年下半年多個(gè)城市的房?jī)r(jià)有“退燒”跡象，但“藥物”不會(huì)輕易撤去。不知這一輪持續(xù)的宏觀調(diào)控，能否如華佗刮骨療傷般手到病除。 新京報(bào)插畫/趙斌
“佗乃下刀，割開皮肉，直至于骨，骨上已青；佗用刀刮骨，悉悉有聲……佗刮盡其毒，敷上藥，以線縫之。”——《三國(guó)演義·七十五回》。高明的神醫(yī)華佗、淡定的關(guān)公成為千載傳頌的對(duì)象。
有病就要看，這是一個(gè)常識(shí)。在2009年到2010年初，以房?jī)r(jià)上漲為標(biāo)志，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高燒。于是，政府以樓市調(diào)控為藥方，并通過不斷加藥，內(nèi)治外治混合治，高漲的房?jī)r(jià)總算被摁住了，2011年下半年也有價(jià)格“退燒”跡象。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的病癥，商品房?jī)r(jià)的高燒，保障房建設(shè)的跛足，以及內(nèi)里更深層的失調(diào)，有急發(fā)癥，也有積年成疾。病去如抽絲，政府在2012年并不打算撤去用藥。不知道這一輪宏觀調(diào)控的堅(jiān)持不懈，能否如華佗刮骨療傷一般手到病除。
兔年記
2011年初，在看到2010年最后幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的某種回彈跡象后，政府的樓市調(diào)控開始加碼。在去年1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)后，各地各部門開始迅速貫徹落實(shí)。最搶眼的關(guān)鍵詞是“限購(gòu)”，以北京為代表的40多個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策。除去限購(gòu)，相關(guān)的稅收政策（對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅）、信貸政策（二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍）也同時(shí)出臺(tái)。多個(gè)城市銀行在實(shí)際執(zhí)行中也逐步取消了首套房貸利率優(yōu)惠。
此外，608個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京在眾多城市中首提新建普通住房穩(wěn)中有降的控制目標(biāo)。全國(guó)保障房供地加快，史無前例的1000萬套開工目標(biāo)也在2011年底完成。
在多重政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始退燒。房?jī)r(jià)下降、成交量大幅下滑，部分開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)峻考驗(yàn)。淡定不淡定的房企開始尋求各樣對(duì)策。
龍冬對(duì)
華佗不愧一代神醫(yī)，一個(gè)刮骨療傷的壯舉從古流傳至今。然而面對(duì)2012樓市走向的未知，妙手回春的華佗也不禁發(fā)問，龍年當(dāng)如何問診樓市，方能根治？
談松綁，為時(shí)尚早
華佗一問“群英”：傳言的樓市政策微調(diào)徹底沒戲？限購(gòu)是否有望針對(duì)剛需適當(dāng)放松？
2012年剛剛開始，樓市調(diào)控或在今年適度放松的傳聞不絕于耳。有分析人士認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)看，今年嚴(yán)控房地產(chǎn)的大環(huán)境仍將維持。目前大多數(shù)城市成交低迷，部分城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，但并未達(dá)到中央預(yù)期要求，在房產(chǎn)稅還處于醞釀階段、保障房建設(shè)未具規(guī)模的情況下，總體從嚴(yán)的調(diào)控基調(diào)不會(huì)改變。
對(duì)此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示：“在目前這種情況下，談松綁為時(shí)尚早。”陳志認(rèn)為，過去一年多樓市投資投機(jī)泡沫大面積擠出，但也要考慮到與保障中低收入人群基本目標(biāo)的對(duì)沖效應(yīng)。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，對(duì)于目前北京市場(chǎng)來說，限購(gòu)五年到三年的修改實(shí)際意義不大。
不過，在住建部去年底強(qiáng)調(diào)“支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”后，有業(yè)內(nèi)人士也呼吁從信貸政策方面支持首套房貸。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在本月10日的搜狐焦點(diǎn)年度峰會(huì)上表示，要用差別化信貸對(duì)首套房進(jìn)行支持，銀行利率從0.7倍優(yōu)惠提高到基準(zhǔn)利率1.1倍，“等于提高了24%的房?jī)r(jià)，削弱了消費(fèi)者購(gòu)房能力的24%。”
昨天，住建部政策研究中心主任秦虹在騰訊房產(chǎn)論壇上表示，差別化信貸在政策層面一直未變。部分城市出現(xiàn)的提高首套房貸利率是商業(yè)銀行自主行為。未來應(yīng)會(huì)體現(xiàn)對(duì)自住需求的保護(hù)。
拐點(diǎn)成立，庫(kù)存持續(xù)加大
華佗二問“群英”：在力度不變的基調(diào)下，今年政策對(duì)房?jī)r(jià)將有怎樣的影響？
前不久的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，房屋成交量同比跌幅超過50%的有13個(gè)，多為二三線城市。住建部政策研究中心主任秦虹在此前接受采訪時(shí)表示，進(jìn)入去年11月份以后，下行趨勢(shì)已經(jīng)蔓延至二三線乃至一些縣級(jí)市，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。 她認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有增長(zhǎng)空間，只是不會(huì)有前10年那樣快速的增長(zhǎng)。
另一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)之下，政策對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等環(huán)節(jié)預(yù)計(jì)仍不會(huì)放松，加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的唯一途徑。但無論是供應(yīng)還是價(jià)格回落，仍以五環(huán)以外區(qū)域?yàn)橹?，主城區(qū)房?jī)r(jià)降幅有限。
不過也有諸如高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有太大下降空間。
觀后感
樓市無底可“抄”
●陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)）：
樓市調(diào)控的目的是為了滿足更多中低收入群體的住房需求，鼓勵(lì)剛需人群消費(fèi)，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)總體的平穩(wěn)運(yùn)行；但這并不是要以房?jī)r(jià)大幅下降為前提。所以，不要誤讀“去房產(chǎn)化”的概念。去，并不是消滅消除，而是調(diào)整房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的占比情況。
綜合考慮各方面的形勢(shì)，未來樓市的發(fā)展一定是緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)，因此很難衡量“抄底”的概念。如果是真正的剛需，只要具有相應(yīng)的支付能力，就可以考慮出手。
樓市“下半場(chǎng)”啟動(dòng)
●陳勁松（世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)）
2011年，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折期。但2012年才是關(guān)鍵的一年，將對(duì)將來很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。2011年結(jié)束了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“上半場(chǎng)”，從2012年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”。
“可考慮微調(diào)政策”
●毛大慶（北京萬科總經(jīng)理）：
目前是首套客戶被“矯枉過正”，購(gòu)買門檻大幅提高，部分抵消了房?jī)r(jià)下調(diào)的作用。首付比例由20%提高到30%，貸款利率由基準(zhǔn)利率的7折提高到1.1倍，這增加的成本就可抵消房?jī)r(jià)下調(diào)14.5%的效果。政策微調(diào)可以一定程度激活市場(chǎng)又保證了真正有購(gòu)房需求的人的利益。比如，可考慮90平米以下的首次購(gòu)房享受2成首付、優(yōu)惠利率的支持政策。還可考慮放開高檔住宅的限購(gòu)，嚴(yán)格限購(gòu)一般商品住宅，第三套及以上的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和資本交易利得稅。
【來源：新京報(bào)】
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