在不斷升級(jí)的樓市調(diào)控之下，不斷走高的中國(guó)房?jī)r(jià)終于有所收斂，部分城市房?jī)r(jià)開始回調(diào)。對(duì)大多數(shù)人而言，讓房?jī)r(jià)回歸到“合理的水平”是期盼已久的目標(biāo)，然而對(duì)于那些在房?jī)r(jià)高點(diǎn)入市的購(gòu)房者而言，樓市泡沫的破碎意味著個(gè)人財(cái)富的縮水。于是，伴隨著房?jī)r(jià)的下跌，要求開發(fā)商退房、補(bǔ)價(jià)的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級(jí)甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。

這味“后悔藥”究竟是對(duì)“契約精神”的違背，還是有其不得已的苦衷？愈演愈烈的“退房潮”在帶給中國(guó)房地產(chǎn)以沖擊的同時(shí)，還帶來了怎樣的思考？

兩個(gè)月八處樓盤遭遇嚴(yán)重退房糾紛

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)中原市場(chǎng)研究部門的初步統(tǒng)計(jì)，就在短短不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，包括北京大興順馳領(lǐng)海、上海萬科清林徑、南京天正濱江花園、安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城、寧波合生國(guó)際城、上海浦東中海御景熙岸、上海龍湖酈城、北京京貿(mào)國(guó)際城等八處樓盤的售樓處發(fā)生“維權(quán)”業(yè)主和開發(fā)企業(yè)的嚴(yán)重糾紛和沖突。這些引發(fā)沖突的項(xiàng)目都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其在售房源的房?jī)r(jià)相比此前售出的已經(jīng)大幅度縮水，降價(jià)幅度最高的已經(jīng)接近一半。

11月18日，不久前剛在北京順馳領(lǐng)海項(xiàng)目定下一套四居室的姚峰（化名）來到售樓處要求退還兩萬元定金。用他的話來說，不久前自己的家人“一沖動(dòng)交了定金”，看著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，如果不趕緊退掉，沒準(zhǔn)很快還要跌。

冷清的售樓處沒有太多看房的人，但卻坐著十幾個(gè)如臨大敵的安保人員。事實(shí)上，僅僅交了定金的姚峰仍然是“幸運(yùn)”的，就在他退房前的一周，11月12日，這個(gè)樓盤的部分業(yè)主聚集到領(lǐng)海售樓處進(jìn)行“維權(quán)”。由于當(dāng)時(shí)未能與相關(guān)代表達(dá)成一致意見，部分業(yè)主情緒失控，對(duì)售樓處模型沙盤進(jìn)行了打砸。

這處已經(jīng)賣了一年多的五環(huán)外樓盤曾經(jīng)在2010年3月到5月間賣出了高達(dá)21000元每平方米的均價(jià)，然而目前其在售戶型的價(jià)格已經(jīng)回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差讓很多高點(diǎn)購(gòu)房的業(yè)主難以接受，僅僅一年自己的資產(chǎn)就蒸發(fā)了三分之一，這使得開發(fā)商成為業(yè)主們口誅筆伐的焦點(diǎn)，也成為很多業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的主要?jiǎng)右颉?/p>

順馳領(lǐng)海項(xiàng)目所遭遇的糾紛并非個(gè)案。短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)如此“不靠譜”的變化，讓投入重金的業(yè)主們無法釋懷，也使這些曾經(jīng)門庭若市的售樓處變成了開發(fā)商與業(yè)主們?nèi)_相向的戰(zhàn)場(chǎng)。“維權(quán)”成為業(yè)主們應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)大跌的唯一一根救命稻草。

房?jī)r(jià)下跌是否有“權(quán)”可“維”？

“近期悄無聲息開盤的華業(yè)東方玫瑰A9，將其中戶型最好的90和92平方米正南戶型通過均價(jià)14500元／平方米的價(jià)格出售。得知這一消息后，所有A4業(yè)主第一感受都是震驚，然后是憤怒，A4業(yè)主在幾周前花費(fèi)19300元的單價(jià)購(gòu)買88平方米的戶型、位置更差的A4樓盤，40多萬元房款一夜蒸發(fā)！……嚴(yán)重?fù)p害了已購(gòu)A4業(yè)主的合法權(quán)益，A4業(yè)主將采取合法手段維護(hù)自身權(quán)利。”

這段話來自一封業(yè)主寫給開發(fā)企業(yè)的公開信，文中提到的華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目位于北京通州。8月，該樓盤項(xiàng)目突然出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)，進(jìn)而引發(fā)了先期業(yè)主的不滿。部分業(yè)主自發(fā)組成了一個(gè)“維權(quán)小組籌委會(huì)”，向開發(fā)企業(yè)連續(xù)發(fā)出三封公開信提出退房以及補(bǔ)償?shù)囊蟆?/p>

在房?jī)r(jià)下跌的大背景下，要求退房或者維權(quán)已成為一種無法回避的社會(huì)現(xiàn)象，對(duì)于購(gòu)房人而言，一套房子在短短幾周內(nèi)，損失幾十萬甚至上百萬元，在情感上難以接受。然而即便業(yè)主既“震驚”又“憤怒”，但在一紙購(gòu)房合同面前，這種對(duì)于價(jià)格的質(zhì)疑卻很難獲得法律的支持。

北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松在談到這個(gè)問題時(shí)表示，如果僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)因素導(dǎo)致價(jià)格的變化，那么開發(fā)商在其中沒有過錯(cuò)，在這種情況下，業(yè)主以市場(chǎng)變化為退房或維權(quán)理由的話，法律上很難獲得支持，這樣的維權(quán)在法律上很難站得住腳。

另一位房產(chǎn)糾紛專家、北京市盈科律師事務(wù)所律師張仁藏同樣認(rèn)為，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌要求退房或者退還差價(jià)是沒有道理的，“合同具有相對(duì)性，對(duì)于在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的合同，既然簽字了，就要受合同約束，如果以當(dāng)時(shí)合同簽訂價(jià)格過高提出解除合同要求，這是不能獲得支持的。”

事實(shí)上，在幾個(gè)月前退房問題剛剛露出苗頭的時(shí)候，對(duì)于業(yè)主要求退房或者補(bǔ)差價(jià)的問題就已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)上的廣泛討論。大部分人都認(rèn)為，本著契約精神，既然自愿簽訂了購(gòu)房合同就不應(yīng)該再糾結(jié)于價(jià)格的漲跌，糾紛不僅無助于事情的解決，而且還可能給房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)添亂。“在房?jī)r(jià)上漲過程中，購(gòu)房者并未平分利潤(rùn)給開發(fā)商，所以在下調(diào)的時(shí)候也很難要求開發(fā)商退差價(jià)。”

開發(fā)商不能以“契約精神”為由推責(zé)

在“契約精神”的面前，業(yè)主們的“維權(quán)”看上去似乎有些無理取鬧，但在這些寄希望于“維權(quán)”的業(yè)主眼中，那份看似平等的購(gòu)房合約背后本身就隱藏著諸多不平等的“潛規(guī)則”。

“和開發(fā)商相比我們永遠(yuǎn)是弱者。”姚峰說，面對(duì)開發(fā)商動(dòng)輒采用的捂盤惜售、分批放盤的手段，以及售樓人員或明示、或暗示告訴購(gòu)房人房子是不會(huì)貶值的說法，有多少人能始終保持所謂的“理性”？

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，對(duì)于退房潮，要堅(jiān)持“契約精神”，但也要看到購(gòu)房者在議價(jià)方面先天的弱勢(shì)地位，看到開發(fā)商在推高房?jī)r(jià)方面承擔(dān)著不可推卸的責(zé)任，因此開發(fā)商不能以“契約精神”為由推開一切責(zé)任。“在處理退房潮問題上，不能單單考慮法律因素，還要有道義和情感上的考量。”

將退房問題的解決寄托在企業(yè)自身的道義無疑有些理想化。從監(jiān)管著手，徹底理順房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的種種弊端才是解決問題的根本。

在華業(yè)東方玫瑰業(yè)主們發(fā)出的公開信中，曾直言開發(fā)企業(yè)存在捂盤和虛假宣傳的違規(guī)行為。而事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)存在“每遇降價(jià)必遭退房”的重要原因，也正是在于房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)上存在諸多不規(guī)范與不合理的漏洞。

“首先就是定價(jià)問題。”張大偉表示，當(dāng)下在降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛首先就是開發(fā)商定價(jià)隨意。很多項(xiàng)目預(yù)售周期過長(zhǎng)，以北京通州為例，很多項(xiàng)目從開盤的每平方米不到5000元，在短短幾年內(nèi)就漲到2萬元。在成本變動(dòng)不大的情況下，對(duì)如此大幅度的提價(jià)早就應(yīng)該納入監(jiān)管的視野。

還有就是開發(fā)商銷售過程中存在的部分違規(guī)行為或者承諾。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)行的預(yù)售制度仍然給捂盤惜售、分段放盤提供了存在的空間。不僅如此，在銷售宣傳過程中避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象十分普遍，由于大量的口頭承諾根本不會(huì)寫入合同，購(gòu)房者往往會(huì)吃啞巴虧，這些問題在樓市走高的情況下容易被掩蓋，一旦市場(chǎng)遇冷就會(huì)馬上暴露出來，成為矛盾沖突的焦點(diǎn)。

除此之外，頻頻出現(xiàn)的退房糾紛也從另一個(gè)側(cè)面反映出多年來樓市的畸形發(fā)展，“房?jī)r(jià)從來沒有真正跌價(jià)過，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲，而且會(huì)跌的事實(shí)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，將投資賭在房子上的人們應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)了。