頒布樓市限價(jià)令的11月份，中山城區(qū)一手住宅均價(jià)直接從10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。昨日，因限價(jià)令而備受注目的11月份中山市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)出爐，上月中山全市成交一手住宅39.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌24%，為農(nóng)歷年來(lái)的最低記錄。值得注意的是，上月中山房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)561元/m 2的跌幅，兩個(gè)月下來(lái)中山房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)下跌超過(guò)千元。有業(yè)內(nèi)人士直言，“限價(jià)令”不是正常的市場(chǎng)行為，樓盤確實(shí)有降價(jià)但降幅沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看起來(lái)那么大。

　　成交面積農(nóng)歷年來(lái)新低

　　今年11月10日，中山市政府頒布樓市限價(jià)令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅單套合同售價(jià)超過(guò)5800元/m 2的，暫緩網(wǎng)簽和備案。而中山樓市“限價(jià)令”頒布后第一個(gè)月的成績(jī)單，也尤為引人關(guān)注。

　　昨日下午，中山市國(guó)土資源局發(fā)布了11月份中山商品房合同登記備案統(tǒng)計(jì)表，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月中山一手住宅成交面積為39.6萬(wàn)平方米，環(huán)比10月份下跌了24%左右，也創(chuàng)下了今年農(nóng)歷年以來(lái)的最低成交記錄。

　　相較于成交面積的減少，成交均價(jià)的下調(diào)更為引人注意。南都記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份中山一手住宅的成交均價(jià)為5224元/m 2，創(chuàng)下中山樓價(jià)15個(gè)月以來(lái)的新低。記者了解到，在今年的10月份，中山房?jī)r(jià)就曾因?yàn)橄嚓P(guān)部門緩發(fā)大戶型預(yù)售證而出現(xiàn)了551元/m 2的降幅，再加上11月份561元/m 2的降幅，上兩個(gè)月中山的一手住宅均價(jià)就從6336元/m 2降至5224元/平方米，跌幅超過(guò)千元。

　　限價(jià)后城區(qū)沒(méi)大戶型網(wǎng)簽

　　細(xì)分到城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月中山城區(qū)一手住宅成交均價(jià)為5681元/m 2，較10月份7183元/m 2的成交價(jià)格減少超過(guò)一千五百元。而鎮(zhèn)區(qū)部分由于此前價(jià)格并不算高，因此受到“限價(jià)令”的影響也沒(méi)有城區(qū)明顯，5092元/m 2的成交均價(jià)環(huán)比跌了不到400元。

　　再看以建筑面積144平方米為界的“大戶型”和“小戶型”的均價(jià)，城區(qū)“小戶型”和鎮(zhèn)區(qū)大戶型環(huán)比降幅最明顯；其中，城區(qū)“小戶型”均價(jià)為5048元/平方米，環(huán)比跌14.4%，鎮(zhèn)區(qū)“大戶型”均價(jià)為5201元/平方米，環(huán)比跌12.4%。

　　值得注意的是，在國(guó)土局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，城區(qū)“大戶型”一欄備注標(biāo)明“屬于2011年11月1日至2011年11月9日備案”，這意味著顯示數(shù)據(jù)為未限價(jià)之前的交易，限價(jià)之后中山城區(qū)沒(méi)有大戶型網(wǎng)簽和備案。數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)“大戶型”均價(jià)為7410元/平方米，環(huán)比僅下跌4.2%。

　　坦洲現(xiàn)有存量房可賣20個(gè)月

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月份中山土地掛牌量有所增加，但是成交無(wú)起色，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?。?guó)土局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份中山掛牌土地39塊，其中非工業(yè)用地22塊，面積86.7萬(wàn)平方米，占總掛牌土地面積的61.9%，是近期掛牌最多的一個(gè)月。但成交僅9.8萬(wàn)平米，掛牌與成交比為100：11。

　　另外在樓盤的存貨方面，11月份中山市新增商品房預(yù)售9740套，僅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲鎮(zhèn)商品房存量達(dá)到14473套，按照坦洲前11個(gè)月的商品房平均銷售速度（724套/月），即便坦洲鎮(zhèn)從現(xiàn)在開(kāi)始不再有新增商品住宅，也要再花20個(gè)月才能把現(xiàn)有的房子賣完。

　　業(yè)內(nèi)看數(shù)據(jù)

　　非正常市場(chǎng)行為產(chǎn)生的數(shù)據(jù)

　　“城區(qū)才5600多，這只能說(shuō)中山人民太幸福了。”昨日下午，聽(tīng)說(shuō)了國(guó)土局新發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)之后，中原地產(chǎn)高級(jí)區(qū)域拓展總監(jiān)植建軍無(wú)奈地說(shuō)，“限價(jià)令”不是正常的市場(chǎng)行為，城區(qū)5800元/m 2以上的房子不能備案，那自然價(jià)格就直接掉下來(lái)了，所以這個(gè)數(shù)據(jù)很難判斷樓市的真實(shí)情況，如果按照市場(chǎng)規(guī)律，肯定不會(huì)是這個(gè)數(shù)。

　　“而且限價(jià)令是11月10日才頒布的，加上網(wǎng)簽有一周左右的延時(shí)，所以其實(shí)11月份只有約一半時(shí)間受到限價(jià)令影響，但影響已經(jīng)這么大了。”植建軍表示，國(guó)土局發(fā)布的數(shù)據(jù)是指已經(jīng)備案的部分，而他們自己統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是按照實(shí)際成交，即包括了樓盤與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書但因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高暫未網(wǎng)簽和備案的部分，均價(jià)大概在5500元/m 2左右。

　　中域置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理譚三元?jiǎng)t認(rèn)為，成交量、成交均價(jià)的下降，主要來(lái)自3方面的影響：一是備案數(shù)據(jù)的影響，5800元/m 2紅線以上的高檔盤不能成功備案，使相當(dāng)一部分已實(shí)際成交的數(shù)據(jù)不能如實(shí)反映；二是51天限制高價(jià)樓盤備案，這段時(shí)間對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不短，也迫使部分開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)措施，并且造成購(gòu)房者觀望情緒的連鎖反應(yīng)。另外還有一部分原因是，不少發(fā)展商不愿調(diào)整價(jià)格，超限盤停售直接導(dǎo)致了成交量的下滑。

　　數(shù)據(jù)分析

　　似乎已完成樓市調(diào)控目標(biāo)

　　據(jù)悉，中山今年3月底擬訂的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為：2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅。而去年中山一手住宅全年均價(jià)為5273元/平方米，今年前三季度中山G D P增幅為13.6%，如果全年維持這個(gè)增幅，今年中山的一手住宅均價(jià)低于5990元/m 2才可以達(dá)標(biāo)。

　　而昨日記者從國(guó)土資源局發(fā)布的全年累計(jì)數(shù)據(jù)上看到，中山今年前11月的一手住宅總產(chǎn)價(jià)約為334億，總成交面積約為559萬(wàn)平方米，均價(jià)為5985.5元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，同樣在“限價(jià)令”之下，12月份樓市價(jià)格可能比11月份還要低，但是成交量持平或者增加的話，中山全年樓市均價(jià)還將可能繼續(xù)走低，這樣中山完成全年樓市調(diào)控目標(biāo)的可能性非常大。

　　“按照現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來(lái)看2011年中山一手住宅均價(jià)低于5990元/m 2幾乎已成定局了，而中山能否完成調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵已經(jīng)不在樓市，而在于中山第四季度的G D P增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的話，那完成任務(wù)沒(méi)問(wèn)題了。”據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露。

　　延期猜想

　　“限價(jià)令”即使續(xù)期也該調(diào)整？

　　據(jù)了解，日前國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林曾公開(kāi)表態(tài)，表示限購(gòu)令年底到期后肯定還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點(diǎn)是防范房?jī)r(jià)反彈。而近期不少限購(gòu)或限價(jià)令設(shè)置有截止日期的城市，也表示到今年底后政策還將延期。日前南都記者就中山限價(jià)政策是否延期一事采訪中山市住建局，但對(duì)方表示今后樓市調(diào)控政策一事將由市政府辦公室直接發(fā)布。

　　對(duì)于限價(jià)令是否延期的問(wèn)題，植建軍認(rèn)為就算延期，也應(yīng)該有所調(diào)整。“比如是分區(qū)域限，分組團(tuán)限，還有價(jià)格是不是應(yīng)該再加上2012年計(jì)劃的G D P增幅呢？那樣限價(jià)應(yīng)該就可以在6000元/m2以上了。”他表示。而譚三元也認(rèn)為，目前限價(jià)令是 否 延 期 是 最 大 的 懸 念 ，“ 目前情況來(lái)看，不可能繼續(xù)沿用5800元/平方米的限價(jià)政策，參考其他城市的限價(jià)、限購(gòu)政策再醞釀新規(guī)的可能性更大。”他表示，像增城今年4月出臺(tái)的限價(jià)政策值得參考。“政策給予各樓盤5%的漲價(jià)空間，即考 慮 了 市 場(chǎng) 的 實(shí) 際 情況，也達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。”

　　后市預(yù)測(cè)

　　12月份均價(jià)還會(huì)下滑

　　對(duì)于中山樓市在接下來(lái)的年末表現(xiàn)，中原地產(chǎn)月報(bào)認(rèn)為，由于11月10日中山限價(jià)前仍有部分網(wǎng)簽產(chǎn)品均價(jià)超過(guò)5800元/平米，而整個(gè)12月將完全處于“限價(jià)令”5800元/m 2的指標(biāo)之下，另外近段時(shí)間通過(guò)降價(jià)取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的項(xiàng)目還會(huì)持續(xù)加大推廣或推售力度，以保證能取得更好的業(yè)績(jī)，因此12月份的成交均價(jià)還將有所下滑，但幅度不大。

　　“從目前政府高層向市場(chǎng)釋放的信號(hào)看來(lái)，政府對(duì)于樓市的調(diào)控短期之內(nèi)是不會(huì)放松的，因此，預(yù)計(jì)樓市在明年1、2季度間將會(huì)有一個(gè)更加大的下行壓力。”中正物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃加紅表示，樓市的調(diào)控有著慣性大及滯后性的特點(diǎn)，若保持目前如此嚴(yán)厲的“急剎車”式的調(diào)控政策組合，預(yù)計(jì)在明年第2季度尾段（5、6月份后）有關(guān)機(jī)構(gòu)可能需要作適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)及預(yù)調(diào)，否則，樓市會(huì)存在硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到預(yù)調(diào)后樓市還存在一定的慣性，因此本輪樓市的谷底，也許會(huì)在2012年8月左右出現(xiàn)。

　　限價(jià)令之后，受到出貨和回籠資金的壓力，確實(shí)有不少開(kāi)發(fā)商把價(jià)格真的降下來(lái)了，但是實(shí)際降價(jià)幅度大約在4%-5%，兩三百塊吧，肯定沒(méi)有國(guó)土局發(fā)布的數(shù)據(jù)那么多。

　　——中原地產(chǎn)高級(jí)區(qū)域拓展總監(jiān)植建軍

【來(lái)源：南方都市報(bào)】

【編輯：漫步】