鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰的消息不絕于耳，有媒體稱，鄂爾多斯面臨實質(zhì)性冬天。

　　鄂爾多斯房地產(chǎn)是否會崩潰，取決于三點。

　　首先，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否足以支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　鄂爾多斯是靠資源起家的城市，“羊煤土氣”是支持鄂爾多斯經(jīng)濟的基礎(chǔ)。此地的成長主因是在寬松的貨幣刺激下，資源價格的普遍高估，和煤炭的相對市場定價體制給予煤炭價格足夠的成長空間。

　　今年全球大宗商品跌宕起伏，而中國的環(huán)渤海動力煤價格在很長時間處于高位。但最近顯露頹勢：海運煤炭網(wǎng)11月30日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海地區(qū)港口平倉的發(fā)熱量5500大卡市場動力煤的綜合平均價格報收847元/噸，連續(xù)第三周回落，三周共下跌6元/噸，周跌幅擴大到3元/噸，所有監(jiān)測交易品種價格全部停止上漲。

　　一方面是國家發(fā)改委限價。11月30日，發(fā)改委宣布對煤炭價格進(jìn)行限制，規(guī)定2012年合同煤價在5%的幅度內(nèi)可適當(dāng)上漲，同時限制市場煤價，秦皇島北方港口5500大卡煤炭每噸不能超過800元，該水平明顯低于當(dāng)前市場動力煤交易價格。實體經(jīng)濟下行導(dǎo)致的煤炭需求低迷，與限價一起重?fù)袅嗣禾績r格。對于鄂爾多斯等靠煤炭為生的資源性城市而言，煤炭就是現(xiàn)金流，就是硬通貨，一旦煤炭等資源價格下行，等于被卡住了現(xiàn)金流的脖子。原來建立在高價煤預(yù)期上的大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)資金，頓時遭遇釜底抽薪。

　　其次，社會是否高估了鄂爾多斯的財富，以及財富是否分配到了大多數(shù)人手中。

　　目前鄂爾多斯房地產(chǎn)深度低迷，使開發(fā)商懷疑，鄂爾多斯人的財富被高估。此前有數(shù)據(jù)稱，當(dāng)?shù)孛?17個人中就有1個億萬富翁；每15個人就有1個千萬富翁。即使這一數(shù)據(jù)屬實，如果財富集中到少數(shù)人手中，或者鄂爾多斯的財富沒有吸引到更多的外地人才、外部資金，沒有形成新的財富生成鏈條，就不足以支撐過度膨脹的房地產(chǎn)市場。

　　第三，鄂爾多斯是否能夠在短期內(nèi)建成新的財富生成鏈條。

　　資源性城市即使資源沒有枯竭，但資源的價格受制于政策，財富進(jìn)行了無度的消耗，同樣無法支撐建立在海市蜃樓基礎(chǔ)上的基建。鄂爾多斯的大規(guī)?；纫蕾囉谫Y源價格高價變現(xiàn)能力，更依賴于迅速形成新的產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引外部勞動力與資金流入，形成財富生成的良性循環(huán)。此前鄂爾多斯的煤炭、房地產(chǎn)與民間借貸，說明資源與虛擬經(jīng)濟成為兩大主要生財之道，一旦煤炭價格或者房地產(chǎn)、民間借貸出現(xiàn)問題，那么建立在沙盤上的所有預(yù)測都得推倒重來。吊詭的是，正是高利貸與高價房，阻止了實體經(jīng)濟進(jìn)入鄂爾多斯的步伐，沒有多少企業(yè)能夠承擔(dān)如此之高的房租與借貸、人力成本。

　　GDP超過香港的鄂爾多斯是個奇跡。其房地產(chǎn)早就是個泡沫，卻搖搖不倒。下列數(shù)據(jù)可以印證泡沫之在，據(jù)高和投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯商品房銷售面積高達(dá)1009.4萬平方米，而2010年北京商品房銷售面積為1639.5萬平方米，前者為后者的近62%。從人口規(guī)?？?，鄂爾多斯目前常住人口有194.07萬人，北京常住人口為1961.2萬人，前者僅為后者的約10%。

　　如果貨幣全面放松，允許煤炭價格上漲，鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫不一定會崩潰，起碼目前不會；如果貨幣政策與房地產(chǎn)政策沒有全面放松，而煤炭價格受到限制，鄂爾多斯的命運將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　這是一個急劇求大求快的城市，從游牧到商業(yè)城市的步伐過快、時間過短，他們一睜開眼，發(fā)現(xiàn)自己成了千萬富翁，再一睜眼，發(fā)現(xiàn)新城賽若天仙。但沒有商氣吸引不了人流、物流、資金流。北有鄂爾多斯，南有溫州，這兩個城市面臨的問題各不相同，導(dǎo)火索卻引燃在同樣的點上，就是民間借貸與房地產(chǎn)。

　　毫無疑問，政府將介入、救助，以暫時凍結(jié)當(dāng)?shù)匦庞檬袌龅姆绞剑约岸ㄏ驅(qū)捤傻姆绞健?（葉檀）