城門(mén)失火，殃及池魚(yú)，2011年的樓市調(diào)控效果已經(jīng)反映到了土地交易市場(chǎng)。年底將至，受住宅交易市場(chǎng)的頹靡態(tài)勢(shì)波及，開(kāi)發(fā)商的拿地意愿跌入低谷。 各大房企紛紛缺席土地盛宴，底價(jià)成交乃至流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)，致使各地土地市場(chǎng)陷入深度低迷狀態(tài)，2009年之前一度存在的土地市場(chǎng)紅火狀態(tài)儼然不復(fù)存在。

　　土地流拍和底價(jià)成交頻現(xiàn)

　　根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2011年11月的前三周，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地出讓流標(biāo)率已達(dá)到48%，而這一數(shù)值在10月還僅僅表現(xiàn)為23%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2011年1至10月，全國(guó)主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%，由于土地流拍造成的土地出讓金滯留額達(dá)950億，較去年全年增加127%。尤其是住宅地塊，不論是在全國(guó)流拍土地中的比重，還是相對(duì)于住宅地塊供應(yīng)的流拍比率，都有明顯增長(zhǎng)（詳見(jiàn)附表1）。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部指出，與去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企對(duì)此依然表現(xiàn)冷淡，掛牌出讓類土地平均現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)次數(shù)為2.7次，而去年這一數(shù)值為37.9次。由于開(kāi)發(fā)商慎重拿地或無(wú)力拿地等原因，競(jìng)爭(zhēng)乏力下土地價(jià)格不斷走低，部分地塊以底價(jià)成交。

　　2011年1至10月，全國(guó)主要城市住宅地塊成交7734宗，其中4619宗是以底價(jià)成交，比重約為60%，較去年增加17個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市（北上廣深）住宅地塊成交237宗，底價(jià)成交147宗，比重為62%，較去年增加18個(gè)百分點(diǎn)（詳見(jiàn)附表2）。

　　有業(yè)內(nèi)專家分析稱，地塊成交遇冷，不排除是受開(kāi)發(fā)商資金緊張和年底收縮戰(zhàn)線回籠資金的影響。在慎重拿地的逆市土地儲(chǔ)備原則下，房企積極拿地的前提包括對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊本身的考量。住宅土地特別是相對(duì)偏遠(yuǎn)的非熱點(diǎn)城區(qū)地塊，往往遭遇底價(jià)成交或流拍的命運(yùn)。以11月14日出讓的房山住宅地塊為例，該宗地的掛牌起始價(jià)為2.54億元，截至掛牌競(jìng)價(jià)結(jié)束時(shí)間，網(wǎng)上僅有一次報(bào)價(jià)，最終該宗地以底價(jià)成交，折合樓面價(jià)3500元/平方米。

　　土地出讓門(mén)檻降低

　　由于土地財(cái)政舉足輕重的地位，今年頻現(xiàn)的土地流標(biāo)將對(duì)各地土地計(jì)劃的完成以及地方財(cái)政產(chǎn)生一定的影響。

　　在全國(guó)土地市場(chǎng)普遍低迷不振的情況下，一些地方政府開(kāi)始降低土地出讓門(mén)檻。北京市寄望通過(guò)下調(diào)土地競(jìng)買(mǎi)保證金，放寬交款時(shí)限，減少保障房的配建面積等措施，來(lái)推動(dòng)年底大規(guī)模的土地出讓，保障土地出讓收益。

　　11月9日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告表示，原需配建“限價(jià)商品住房”的北京市豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑規(guī)模現(xiàn)全部為普通商品房，同時(shí)將該宗地的競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)開(kāi)始時(shí)間推遲至11月21日。這是北京土地出讓首次取消配建保障房。

　　11月23日，北京市發(fā)布土地出讓公告，首次調(diào)低“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目用地”等兩幅地塊的底價(jià)，降幅分別達(dá)8.9%和15%。此外，北京、杭州、成都三個(gè)城市還不同程度地放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件等。而從上述城市的土地出讓金額來(lái)看，2011年前十個(gè)月土地成交金額僅為去年全年的50%左右。

    在采訪中，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋?，目前各大房企普遍?duì)樓市后市信心不足。

　　首先，今年市場(chǎng)在長(zhǎng)期低迷中深度下調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗，加上調(diào)控政策在短期內(nèi)放松的可能性不大，房企對(duì)后市的悲觀預(yù)期直接傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

　　其次，生存危機(jī)導(dǎo)致部分房企在拿地方面“有心無(wú)力”。調(diào)控之下，部分大型房企銷售額存在明顯下滑，中小房企的生存環(huán)境更加不樂(lè)觀。在負(fù)債高企、庫(kù)存上漲的情況下，房企首先考慮的往往是如何保持相對(duì)充裕的現(xiàn)金流而非抄底拿地。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間樓市低定價(jià)和深度調(diào)價(jià)的特征會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時(shí)代，土地成本的回落將間接推動(dòng)房?jī)r(jià)的理性回落，增加了未來(lái)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下降空間。

　　北京中原市場(chǎng)研究部則預(yù)測(cè)，年底北京土地市場(chǎng)將在郊區(qū)集中放量，進(jìn)行最后沖刺。

　　為了緩解日趨嚴(yán)重的土地流標(biāo)現(xiàn)象，未來(lái)地方政府或?qū)⒉扇「鼮殪`活的土地出讓策略以及更為理性的評(píng)估地塊起拍價(jià)。