市區(qū)盤挺不住了

　　■新快報(bào)記者 陳齊

　　以往廣州每次樓價(jià)向下調(diào)整，都由貨量巨大的郊區(qū)盤所帶動(dòng)，市中心項(xiàng)目的售價(jià)都比較堅(jiān)挺。然而，從去年底到今年初，廣州市中心樓盤率先深度跳水的現(xiàn)象非常普遍，尤其是海珠區(qū)的數(shù)個(gè)新盤，更是在市場上刮起了低價(jià)入市的旋風(fēng)，有樓盤優(yōu)惠專場出現(xiàn)了近7000元/平方米的降幅。不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的所謂抄底價(jià)只是開發(fā)商拿極少數(shù)單位博眼球，樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍有空間。而增城在經(jīng)歷了近三個(gè)季度以來的限價(jià)政策后，不少樓盤反其道而行之，醞釀在政策調(diào)整后升價(jià)。

　　海珠樓盤接連跳水

　　去年12月初，與珠江新城一橋之隔的縱橫國際公寓 (論壇)項(xiàng)目以最低13800元/平方米的價(jià)格，率先開始了海珠樓盤的跳水之旅，隨后海珠多個(gè)樓盤跟隨降價(jià)，新盤開盤價(jià)也遠(yuǎn)低于預(yù)期。元旦期間，同樣位于江南大道北、幾乎同時(shí)開盤的佳兆業(yè)君匯上品 (論壇)與力迅時(shí)光里隔著馬路打起了擂臺(tái)，帶裝修最低價(jià)號(hào)稱僅17000元/平方米起。

　　1月12日，處于江南西商圈核心地帶的新一城廣場 (論壇)推出優(yōu)惠專場，特價(jià)單位1.63萬元/平方米，直線下降的價(jià)格引來數(shù)百人圍觀銷售現(xiàn)場。該盤此前售價(jià)為22000-23000元/平方米，此次特價(jià)單位最高降了近7000元/平方米。除了海珠，市區(qū)還有不少樓盤價(jià)格松動(dòng)。位于科學(xué)城 (論壇)的萬科東薈城起價(jià)10800元/平方米，首次在萬科置業(yè)的可以在此基礎(chǔ)上額外享受9.8折優(yōu)惠。位于大坦沙的萬科柏悅灣 (論壇)上月開盤，主推T10、T11棟80-120平方米的兩房和三房，帶裝修售價(jià)12900元/平方米起，相比前期單位降幅在20%以上。

　　起步價(jià)單位只有幾套

　　根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，新一城廣場開盤以來僅成交了12套單位，還有337套單位未售，開發(fā)商將一些條件比較差的單位拿出來特價(jià)促銷，可謂無奈之舉。樓盤做特價(jià)1.63萬元/平方米的單位只有5套，其中80平方米單位3套，90平方米單位兩套。

　　有買家表示，新一城廣場作為江南西核心地域的樓盤，價(jià)格確實(shí)吸引，但自己看中的80平方米小戶型卻有硬傷，使其止步不前。他稱：“我去看過，有些戶型就夾在兩棟樓之間，陽光根本照不進(jìn)來，作為單體樓，這樣太暗了，很難接受。”值得注意的是，目前許多樓盤向外宣傳的樓價(jià)都是起步價(jià)而已，有這樣價(jià)格的單位很少，難以具有代表性。以力迅時(shí)光里為例，該盤18000元/平方米僅是起步價(jià)，其陽光家緣上的網(wǎng)簽均價(jià)為21000元/平方米左右，與最低價(jià)有著3000元/平方米的差距，那些朝向好的單位與低價(jià)單位的價(jià)差更大。

　　據(jù)了解，近期廣州多數(shù)新盤均低于周邊價(jià)格入市，部分在售樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，促銷折扣優(yōu)惠增大，但是仍舊未達(dá)到買家的降價(jià)預(yù)期。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年75%的降價(jià)樓盤降幅小于15%。

　　增城樓盤醞釀升價(jià)

　　廣州市中心樓市暗流涌動(dòng)，郊區(qū)樓市則表現(xiàn)各不相同。作為廣州的限價(jià)不限購區(qū)域，增城樓市在2011年成交暴漲，但樓價(jià)卻在新政命令的要求下一路走低，在12月份甚至創(chuàng)下了6231元/平方米的新低，相比2011年1月份的8271元/平方米大幅下降近2000元/平方米，降幅高達(dá)24.7%。

　　然而，增城的臨時(shí)限價(jià)措施一取消，樓價(jià)馬上出現(xiàn)反彈，今年首周相比去年12月份上漲24.5%至7736元/平方米。增城市房管局相關(guān)人士表示，2012年是否限價(jià)、執(zhí)行何種限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)仍然未有定論，在收到通知之前，依然按照2011年的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　據(jù)悉，有開發(fā)商已經(jīng)在醞釀在新政出臺(tái)后提價(jià)。廣園東某樓盤銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，該盤12月成交均價(jià)僅7300多元/平方米，主要是由于限價(jià)及年底促銷等因素導(dǎo)致低價(jià)單位成交量大，拉低了樓價(jià)，而隨著元旦過后高價(jià)房可以簽約，預(yù)計(jì)樓價(jià)將有所上升。增城出臺(tái)新的限價(jià)措施后，不排除還要漲價(jià)。

　　在同樣限價(jià)不限購的從化，樓市表現(xiàn)卻與增城冰火兩重天。取消入戶政策后，從化樓市以元旦為分水嶺，網(wǎng)簽套數(shù)大幅度下滑。據(jù)對(duì)陽光家緣的最新監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，從化市2012年第一周合共網(wǎng)簽25套，而去年最后一周，從化樓市的網(wǎng)簽套數(shù)則為181套，環(huán)比暴跌156套，跌幅高達(dá)86.19%。

　　新盤低開

　　買一手樓比二手樓還便宜

　　新快報(bào)訊　記者 謝蔓 報(bào)道 近期，海珠區(qū)樓盤君匯上品、力迅時(shí)光里都以低價(jià)開售，再加上淘金家園 (論壇)、新一城廣場等“旋風(fēng)式”降價(jià)的樓盤，使得市區(qū)一手房、二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象增多。周邊二手房買家維持高價(jià)，或惜售或者轉(zhuǎn)售為租，而原本很多想買二手樓多時(shí)仍未等到樓價(jià)有松動(dòng)的買家，轉(zhuǎn)投一手樓而去。

　　二手樓高昂稅費(fèi)推高樓價(jià)

　　最近一個(gè)“旋風(fēng)式”降價(jià)發(fā)售的是新一城廣場，本周三樓盤突然傳出降價(jià)發(fā)售的消息，并稱北向低層單位低至1.6萬元/平方米，引發(fā)買家大排長龍認(rèn)籌。雖然樓盤最終等到周四上午才開始發(fā)售，特價(jià)單位最低16300元/平方米，并且只有不多的幾套，其他除南向的大戶型外，價(jià)格降為2萬元/平方米以下。不過不少買家還是覺得像樓盤這樣的地頭“買得過”。一個(gè)重要的理由就是江南花園 (論壇)(新一城廣場的早期單位)的電梯樓二手價(jià)都去到至少2萬元/平方米，而附近可逸豪苑(論壇)的二手價(jià)格更高達(dá)2.2萬元/平方米。

　　同樣在海珠區(qū)，位于江南大道的力迅時(shí)光里和君匯上品都以均價(jià)2萬元/平方米出頭，單價(jià)低至1.7萬元/平方米的價(jià)格開售，其一手樓價(jià)格都比同區(qū)的二手熱盤中海名都 (論壇)等要低，中海名都的二手價(jià)格在2.2萬-2.3萬元/平方米。并且目前購買二手房的稅費(fèi)成本比一手樓要高得多，光是5年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房單位要征收5.5%的營業(yè)稅一項(xiàng)，就會(huì)使原比如是2萬元/平方米、100平方米單位的價(jià)格，一下子增加1100元/平方米，達(dá)到21100元/平方米。因此即使是在一手價(jià)格和二手價(jià)格相等的情況下，買家也會(huì)覺得買一手樓更加有著數(shù)。

　　在附近一手樓低價(jià)開盤的沖擊下，淘金家園、江南花園等樓盤原先準(zhǔn)備放盤的業(yè)主都轉(zhuǎn)售為租。原因就是大多數(shù)二手房的業(yè)主還是認(rèn)為目前有樓盤降價(jià)只是暫時(shí)現(xiàn)象，他們將原有的物業(yè)出售后，再次置業(yè)的購房成本也會(huì)增加不少，因此大多數(shù)業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，不肯讓價(jià)，寧愿將房屋放租。

　　選一手還是二手看個(gè)人需要

　　不過值得指出的是，究竟是選擇排隊(duì)爭破頭去搶一個(gè)降價(jià)的一手樓，還是繼續(xù)選擇購買二手房，還是要看個(gè)人需要。就目前降價(jià)的樓盤看，特價(jià)的優(yōu)惠單位往往是朝向比較差的低層單位。如淘金家園的三期淘金峯璟 (論壇)，1.8萬-2萬元/平方米，低于同小區(qū)二手價(jià)格。但一手單位是北向?qū)χF路和高架路的單位，并且樓層在18樓以下。而價(jià)格在2.2萬-2.3萬元/平方米的二手房則可以挑到望園林景觀較好的單位。同樣，新一城廣場北向?qū)︸R路6-8層(1-5層為商業(yè)裙樓)的單位才是1.6萬元/平方米出頭的價(jià)格。并且新一城廣場、君匯上品等都是規(guī)模不大的單體樓，而中海名都、可逸豪苑等則是比較大型的配套小區(qū)。

　　另外，一手房突出的優(yōu)點(diǎn)就是單位全新未住，交易稅費(fèi)只有1.5%-3%的契稅和印花稅等，并且契稅在買樓時(shí)只需要繳納一半，另外一半等到交樓時(shí)再給齊。缺點(diǎn)則是收樓時(shí)間比較長，目前的不少一手樓收樓的時(shí)間都要等到2013年底。相反，二手樓的優(yōu)點(diǎn)則是可以比較快地收樓，如果買家購房是為子女入學(xué)或者作為婚房等，有一定的時(shí)間限制，選擇二手樓會(huì)更好。

【來源：新快報(bào)】

【編輯：漫步】