“估計(jì)我們是目前唯一一個(gè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)卻越來越火爆的行業(yè)吧。我不是在出差，就是在去出差的路上。”某房地產(chǎn)咨詢公司的項(xiàng)目經(jīng)理賈萬（化名）笑言。
賈萬告訴中國證券報(bào)記者，自從許多地方執(zhí)行“限購令”以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量每況愈下，而他們的業(yè)務(wù)量卻呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。早在9月，他所在的部門就完成了年初制定的全年項(xiàng)目額度。
“你可以把我們看作是開發(fā)商的‘軍師’”,賈萬坦言，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火爆時(shí)，他們的業(yè)務(wù)進(jìn)展很平淡。
“以前房地產(chǎn)開發(fā)商基本上只要拿到地就開始蓋房子，房子蓋好了根本不愁賣，利潤(rùn)率也很高?，F(xiàn)在在調(diào)控的大背景下，越來越多的開發(fā)商意識(shí)到，只有依靠精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位、精細(xì)的設(shè)計(jì)理念、合理的銷售策略，才能最終存活下來。”
自2010年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，來找他們尋求“市場(chǎng)定位”的開發(fā)商就絡(luò)繹不絕，不過彼時(shí)以中小開發(fā)商為主。“一部分中小房企由于承受不了高庫存、缺資金的壓力，想逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)并轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，我們就給出一些專業(yè)建議，讓他們打好最后的‘戰(zhàn)役’。”賈萬稱，去年有一個(gè)客戶是一家中小開發(fā)商，在得到專業(yè)的咨詢報(bào)告后，決定完成在北京市場(chǎng)的最后一塊土地開發(fā)后便轉(zhuǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。目前來看，這種轉(zhuǎn)型是比較合適的。
賈萬介紹，今年以來，越來越多大型房地產(chǎn)開發(fā)商來尋求“幫助”，其中不乏國內(nèi)知名龍頭房企。他們亟須做好項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位及后期銷售定價(jià)策略，希望有熟諳市場(chǎng)的咨詢機(jī)構(gòu)為其出謀劃策。最近就有一個(gè)“大客戶”一再表明對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀，想盡量擴(kuò)大每一套房、每一平米的利潤(rùn)率。
“大客戶說，房地產(chǎn)的‘暴利時(shí)代’真的要過去了，這個(gè)市場(chǎng)誰能占據(jù)最大市場(chǎng)份額、穩(wěn)固品牌信譽(yù)，誰才能笑到最后。他們想在北京市某個(gè)區(qū)域內(nèi)建造銷售均價(jià)能高于周邊樓盤價(jià)格20%以上的項(xiàng)目。這的確很冒風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)過嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查、客戶定位分析、戶型設(shè)計(jì)，也不是不可能實(shí)現(xiàn)。”賈萬坦言，未來尤其是一線城市的樓盤，會(huì)越來越多地呈現(xiàn)出精細(xì)化、人性化等特點(diǎn)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)傾向買方市場(chǎng)，房企“讓利”也是一讓再讓。賈萬稱，目前地產(chǎn)商的核心策略肯定是資金鏈“為王”，這也是他們和客戶達(dá)成的共識(shí)。“我們的調(diào)研報(bào)告會(huì)盡量反映目前的購房者心態(tài)、預(yù)期心理價(jià)位等，然后建議客戶確定合理又能被市場(chǎng)認(rèn)可的銷售價(jià)格。”但是，無論樓盤如何“打折”、“特價(jià)”，開發(fā)商一定是在保證利潤(rùn)的前提下來實(shí)施的，“絕對(duì)不可能賠本賺吆喝。”
北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有差到需要開發(fā)商“割肉”求自保的地步。開發(fā)商“綢繆”樓盤項(xiàng)目定位和定價(jià)策略，既是回籠資金的需要，也是對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、購房者心態(tài)、調(diào)控政策走向等方面判斷后的理性選擇。這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策見效的體現(xiàn)。
賈萬告訴中國證券報(bào)記者，目前手邊有三個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)進(jìn)行。其中，一個(gè)是某大型開發(fā)商需要對(duì)一個(gè)即將動(dòng)工的樓盤作出定位，包括潛在客戶群、預(yù)期利潤(rùn)率等；另一個(gè)是某大型開發(fā)商追求多元化經(jīng)營，雄心勃勃進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；還有一個(gè)是某中小開發(fā)商欲“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二三線城市尋求“生機(jī)”。無論是哪一個(gè)項(xiàng)目，都要求他們?cè)娇炷贸龇桨冈胶谩?/p>
接受完中國證券報(bào)記者的采訪，賈萬就立即飛往東北某二三線城市去實(shí)地調(diào)研了。
【來源：中國證券報(bào)】
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