鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰的消息不絕于耳，有媒體稱，鄂爾多斯面臨實(shí)質(zhì)性冬天。

　　鄂爾多斯房地產(chǎn)是否會(huì)崩潰，取決于三點(diǎn)。

　　首先，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)生的現(xiàn)金流是否足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　鄂爾多斯是靠資源起家的城市，“羊煤土氣”是支持鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。此地的成長(zhǎng)主因是在寬松的貨幣刺激下，資源價(jià)格的普遍高估，和煤炭的相對(duì)市場(chǎng)定價(jià)體制給予煤炭?jī)r(jià)格足夠的成長(zhǎng)空間。

　　今年全球大宗商品跌宕起伏，而中國(guó)的環(huán)渤海動(dòng)力煤價(jià)格在很長(zhǎng)時(shí)間處于高位。但最近顯露頹勢(shì)：海運(yùn)煤炭網(wǎng)11月30日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海地區(qū)港口平倉(cāng)的發(fā)熱量5500大卡市場(chǎng)動(dòng)力煤的綜合平均價(jià)格報(bào)收847元/噸，連續(xù)第三周回落，三周共下跌6元/噸，周跌幅擴(kuò)大到3元/噸，所有監(jiān)測(cè)交易品種價(jià)格全部停止上漲。

　　一方面是國(guó)家發(fā)改委限價(jià)。11月30日，發(fā)改委宣布對(duì)煤炭?jī)r(jià)格進(jìn)行限制，規(guī)定2012年合同煤價(jià)在5%的幅度內(nèi)可適當(dāng)上漲，同時(shí)限制市場(chǎng)煤價(jià)，秦皇島北方港口5500大卡煤炭每噸不能超過800元，該水平明顯低于當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)力煤交易價(jià)格。實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的煤炭需求低迷，與限價(jià)一起重?fù)袅嗣禾績(jī)r(jià)格。對(duì)于鄂爾多斯等靠煤炭為生的資源性城市而言，煤炭就是現(xiàn)金流，就是硬通貨，一旦煤炭等資源價(jià)格下行，等于被卡住了現(xiàn)金流的脖子。原來(lái)建立在高價(jià)煤預(yù)期上的大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)資金，頓時(shí)遭遇釜底抽薪。

　　其次，社會(huì)是否高估了鄂爾多斯的財(cái)富，以及財(cái)富是否分配到了大多數(shù)人手中。

　　目前鄂爾多斯房地產(chǎn)深度低迷，使開發(fā)商懷疑，鄂爾多斯人的財(cái)富被高估。此前有數(shù)據(jù)稱，當(dāng)?shù)孛?17個(gè)人中就有1個(gè)億萬(wàn)富翁；每15個(gè)人就有1個(gè)千萬(wàn)富翁。即使這一數(shù)據(jù)屬實(shí)，如果財(cái)富集中到少數(shù)人手中，或者鄂爾多斯的財(cái)富沒有吸引到更多的外地人才、外部資金，沒有形成新的財(cái)富生成鏈條，就不足以支撐過度膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第三，鄂爾多斯是否能夠在短期內(nèi)建成新的財(cái)富生成鏈條。

　　資源性城市即使資源沒有枯竭，但資源的價(jià)格受制于政策，財(cái)富進(jìn)行了無(wú)度的消耗，同樣無(wú)法支撐建立在海市蜃樓基礎(chǔ)上的基建。鄂爾多斯的大規(guī)?；纫蕾囉谫Y源價(jià)格高價(jià)變現(xiàn)能力，更依賴于迅速形成新的產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引外部勞動(dòng)力與資金流入，形成財(cái)富生成的良性循環(huán)。此前鄂爾多斯的煤炭、房地產(chǎn)與民間借貸，說明資源與虛擬經(jīng)濟(jì)成為兩大主要生財(cái)之道，一旦煤炭?jī)r(jià)格或者房地產(chǎn)、民間借貸出現(xiàn)問題，那么建立在沙盤上的所有預(yù)測(cè)都得推倒重來(lái)。吊詭的是，正是高利貸與高價(jià)房，阻止了實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入鄂爾多斯的步伐，沒有多少企業(yè)能夠承擔(dān)如此之高的房租與借貸、人力成本。

　　GDP超過香港的鄂爾多斯是個(gè)奇跡。其房地產(chǎn)早就是個(gè)泡沫，卻搖搖不倒。下列數(shù)據(jù)可以印證泡沫之在，據(jù)高和投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯商品房銷售面積高達(dá)1009.4萬(wàn)平方米，而2010年北京商品房銷售面積為1639.5萬(wàn)平方米，前者為后者的近62%。從人口規(guī)?？?，鄂爾多斯目前常住人口有194.07萬(wàn)人，北京常住人口為1961.2萬(wàn)人，前者僅為后者的約10%。

　　如果貨幣全面放松，允許煤炭?jī)r(jià)格上漲，鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫不一定會(huì)崩潰，起碼目前不會(huì)；如果貨幣政策與房地產(chǎn)政策沒有全面放松，而煤炭?jī)r(jià)格受到限制，鄂爾多斯的命運(yùn)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　這是一個(gè)急劇求大求快的城市，從游牧到商業(yè)城市的步伐過快、時(shí)間過短，他們一睜開眼，發(fā)現(xiàn)自己成了千萬(wàn)富翁，再一睜眼，發(fā)現(xiàn)新城賽若天仙。但沒有商氣吸引不了人流、物流、資金流。北有鄂爾多斯，南有溫州，這兩個(gè)城市面臨的問題各不相同，導(dǎo)火索卻引燃在同樣的點(diǎn)上，就是民間借貸與房地產(chǎn)。

　　毫無(wú)疑問，政府將介入、救助，以暫時(shí)凍結(jié)當(dāng)?shù)匦庞檬袌?chǎng)的方式，以及定向?qū)捤傻姆绞健?（葉檀）